장기보유특별공제 개편, 30년 한 집 살았는데 3종 세금 포위망

업데이트(2026년 10월 16일) 이 글의 세금 계산 예시를 국세청 기준(양도소득세 세율표, 고가주택 양도소득금액 계산, 장기보유특별공제율)으로 다시 계산해 수정했습니다. 또 8월 3일 발표안 중 비거주 1주택자 종부세 기본공제 9억 원 인하와 세부담 상한 200%는 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안에서 철회됐습니다. 이 정부안은 9월 3일 국회에 제출됐고, 이 글을 고친 시점에 통과 여부는 확인하지 못했습니다.

며칠 전부터 상속·증여세에 대한 기본 상식을 시리즈로 연재하고 있습니다.

그런데 오늘 아침 신문을 펼치니 “30년 한 집 살았는데 양도세 폭탄”이라는 기사가 눈에 들어왔습니다.

장기보유특별공제 개편안이 고령 장기 거주자에게 미치는 영향이 심각해서, 상속·증여세 시리즈를 잠시 멈추고 이 소식을 먼저 전해드립니다.

앞으로의 연재에서 바뀐 양도세와 상속·증여세의 관계도 다시 한번 깊이 다루겠습니다.

2026년 8월 3일, 재정경제부가 발표한 세제개편안이 부동산 시장을 뒤흔들고 있습니다.

핵심은 장기보유특별공제를 ‘보유’에서 ‘실거주’ 중심으로 전면 전환한다는 것.

이름도 ‘장기거주소득공제’로 바뀝니다.

조선일보 보도에 따르면 이재명 대통령은 “살다 보니 우연히 집값이 오른 것은 깎아주는 게 맞지만, 투자·투기용으로 수십억을 버는데 세금을 거의 안 낸다면 형평이 안 맞는다”고 말했습니다.

그런데 정작 최대 피해자는 투기 세력이 아닙니다. 20~30년 이상 한 동네에서 살아온 고령 장기 거주자들이 양도세·종부세·보유세의 ‘3종 세금 포위망’에 갇히게 됐습니다.

1. 대체 뭐가 바뀌나? — 핵심 3가지

변화 1. 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제

양도세 장특공제 개편 (가장 충격적!)

현행: 보유 연 4% + 거주 연 4% = 최대 80% 공제 (1세대 1주택 기준. 3년 이상 보유하고 보유 중 2년 이상 거주해야 이 공제율을 적용합니다)

개편안 기준 2028년: 거주 연 6% + 보유 연 2%로 비중 변경 + 공제 한도 20억 원 신설 (인별 연간·양도 물건별 한도)

정부안이 국회를 통과할 경우 2029년부터 보유 공제 폐지 예정! 거주 연 8% (최대 80%) + 공제 한도 10억 원

→ 30년 보유했어도 거주 안 했으면 공제 0%! (정부안 기준)

변화 2. 종합부동산세 기본공제 차등화

종부세 기본공제 변경

거주 1주택자: 공시가격 14억 원 초과부터 과세 (시가 약 20억 원)

비거주 1주택자: 8월 발표안은 공시가격 9억 원 초과부터 과세였으나, 9월 1일 국무회의 확정안에서 철회돼 현행 12억 원 초과부터 과세를 유지합니다

→ 확정안 기준으로 거주 여부에 따른 기본공제 차이는 2억 원(14억 원 vs 12억 원)입니다.

변화 3. 종부세 세율 인상 + 공정시장가액비율 상향

종부세 강화

📌 세율: 주택 수가 아닌 주택가액 기준으로 단계 인상
📌 공정시장가액비율: 일반 70%, 3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자는 2028년까지 80%로 상향
📌 종부세 세액공제: 보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 전환(2027년 과도기, 2028년부터 거주공제만)
📌 세부담 상한: 8월 발표안의 200%는 철회돼 현행 150% 유지

2. 30년 거주한 고령자에게 무슨 일이 벌어지나?

사례: 서울 강남 아파트 30년 보유·거주 75세 A씨

A씨의 상황

🏠 30년 전 3억 원에 매입한 강남 아파트
📈 현재 시세 25억 원
📊 양도차익: 약 22억 원
👴 75세 은퇴자, 연금과 예금 이자로 생활
🏠 30년간 실거주 → 거주 공제 최대 적용 가능

A씨처럼 30년 실거주한 분은 현행과 정부안 모두 공제율 80%를 받습니다. 이 사례를 국세청 계산 방식으로 다시 계산했습니다. 가정: 취득가 3억 원, 양도가 25억 원, 필요경비 없음, 양도소득 기본공제 250만 원, 지방소득세(국세의 10%)는 별도입니다.

양도가 12억 원을 넘는 1세대 1주택(고가주택)은 전체 양도차익 중 12억 원 초과분에 해당하는 비율만 과세하고, 장기보유특별공제도 같은 비율만 적용합니다.
① 과세대상 양도차익: 22억 × (25억−12억)/25억 = 11.44억 원
② 공제 80%: 11.44억 × 80% = 9.152억 원
③ 양도소득금액: 11.44억 − 9.152억 = 2.288억 원 → 기본공제 후 과세표준 약 2.263억 원
④ 세액: 2.263억 × 38% − 누진공제 1,994만 원 = 약 6,600만 원(국세)

→ 공제액 9.152억 원은 2029년 한도 10억 원보다 작아서 한도가 적용되지 않습니다. 즉 A씨의 세액은 현행과 정부안이 같습니다. 이 글에 있던 “세금 약 4배 증가” 계산은 12억 원 초과분만 과세하는 규정을 반영하지 않은 오류여서 2026년 10월 16일에 바로잡았습니다.

공제 한도는 언제 작동할까?

공제율이 80%라면 과세대상 양도차익이 12.5억 원을 넘어 공제액이 10억 원을 초과할 때 한도에 걸립니다. 같은 가정에서 취득가 3억 원, 양도가 30억 원(양도차익 27억 원)인 주택은 다음과 같습니다.
• 과세대상 양도차익 16.2억 원, 공제 12.96억 원
• 현행(한도 없음): 양도소득금액 3.24억 원 → 국세 약 1억 270만 원
• 정부안 2029년 이후(한도 10억 원): 양도소득금액 6.2억 원 → 국세 약 2억 2,340만 원(약 2.2배, 약 1.2억 원 증가)
• 2028년(한도 20억 원)에는 공제 12.96억 원이 한도보다 작아 세액이 달라지지 않습니다.

핵심 문제: 한도는 과세대상 양도차익이 12.5억 원을 넘는 초고가 주택에서 작동합니다. 본인 주택이 여기에 가까운지 먼저 직접 계산해 보세요. 한도에 걸리지 않는 경우에는 거주공제율과 거주 기간이 세액을 좌우합니다.

3. 장기보유특별공제 보유자는 더 심각하다

실거주한 고령자도 영향을 받지만, 비거주 보유자는 충격이 훨씬 큽니다.

사례: 30년 보유했지만 거주는 5년만 한 B씨

현행: 보유 40%(10년 이상) + 거주 20%(5년×4%) = 60% 공제

2029년 이후: 보유 공제 0% + 거주 40%(5년×8%) = 40% 공제
(이 사례의 공제액은 한도 10억 원 아래입니다)

→ 공제율이 60%에서 40%로 줄면, 같은 집(취득가 3억 원, 양도가 25억 원)의 국세가 약 1억 5,610만 원에서 약 2억 5,130만 원으로 늘어납니다(약 9,500만 원 증가, 위 가정 기준).

전근, 자녀 학교, 건강 문제 등으로 일시적으로 다른 곳에 살았던 사람도 ‘비거주’로 분류됩니다. 투기 목적이 아니었어도 거주 기간이 짧으면 불이익을 받게 됩니다.

4. 정부의 의도는 이해되지만, 현실과의 괴리

정부의 논리

✅ “집은 투자 대상이 아니라 거주 공간”
✅ “실거주자를 보호하고, 비거주 투기를 억제”
✅ “과도한 공제 혜택을 정상화”
✅ “노동소득과의 과세 형평성 확보”

현실의 문제

-. 투기꾼과 장기 거주자를 구분 못함: 30년 실거주자도 공제 한도에 걸림

-. 현금 없는 자산가: 집값은 올랐지만 통장은 비어있는 은퇴자 → 세금 낼 현금이 없음

-. 강제 매도 유인: 보유세 + 양도세 이중 부담 → “팔아도 세금, 안 팔아도 세금”

-. 지역 이동 페널티: 전근·건강 등 비자발적 이사도 ‘비거주’로 불이익

5. 고령 장기 거주자가 지금 해야 할 5가지

① 2028년 전 양도 검토

개편은 2028년부터 단계적으로 시행됩니다. 매도 계획이 있다면 2027년 말까지 양도하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 반드시 세무사와 구체적 계산 후 판단하세요.

② 거주 기간 정확히 확인

주민등록 이전 이력을 확인해서 실제 거주 기간이 몇 년인지 정확히 파악하세요. 2029년부터는 거주 기간만 공제에 반영됩니다.

③ 종부세 납부유예 제도 확인

고령 장기거주 1주택자로서 보유세 부담이 소득 대비 큰 경우, 종부세 납부유예를 신청할 수 있습니다(연령·소득·주택가격 등 요건은 국세청 안내로 확인하세요). 주택 처분 시점까지 납부를 미루는 제도입니다.

④ 주택연금 검토

집을 팔지 않고 거주하면서 매월 연금을 받는 주택연금도 대안입니다. 한국주택금융공사에서 운영하며, 종신형·확정기간형 등 다양한 옵션이 있습니다.

⑤ 세무사 상담 (가장 중요!)

개편안은 아직 국회 통과 전입니다. 확정되기 전이라도 미리 자신의 상황을 세무사와 점검하고, 여러 시나리오별 세액을 계산해두는 것이 현명합니다.

📊 핵심 시각

정부의 의도는 이해됩니다. “집은 거주 공간이지 투자 대상이 아니다.” 맞는 말입니다.

하지만 30년을 성실하게 한 집에서 살아온 75세 은퇴자와 세 채를 돌려가며 사고파는 투기꾼이 같은 공제 한도의 영향을 받는 것은 형평에 맞지 않습니다.

이 개편안은 아직 국회 통과 전입니다. 여론이 모이면 수정될 수 있습니다. 하지만 수정되지 않을 가능성에도 대비해야 합니다.

지금 해야 할 것:
✅ 거주 기간 확인
✅ 2028년 전 양도 검토
✅ 종부세 납부유예 확인
✅ 주택연금 검토
✅ 세무사 상담

세금 정책은 개인의 삶을 깊이 있게 고려해야 합니다.

투기를 억제하는 것은 맞지만, 30년을 성실하게 산 사람까지 같은 페널티를 받아서는 안 됩니다.

👉 상속세 시리즈 1편: 탄생과 변천사 보기
👉 상속세 시리즈 2편: 부자만 내는 세금일까? 보기

※ 이 글은 2026년 8월 3일 재정경제부 발표 세제개편안과 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안을 기준으로 작성했습니다.

확정된 정부안은 9월 3일 국회에 제출됐고, 이 글을 고친 2026년 10월 16일 기준으로 통과 여부는 확인하지 못했습니다. 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.

구체적인 세금 계산은 반드시 세무사와 상의하시기 바랍니다.

저의 독자적 분석입니다.

출처: 조선일보기사보기 :30년 한집 살았는데 ‘3종 세금 포위망’

공식·참고 자료:
재정경제부｜2026년 세제개편안 문답자료(2026.8.3)
국세청｜양도소득세 세율
국세청｜1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산
국세청｜장기보유특별공제율
연합뉴스｜수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환(2026.8.3)
연합뉴스TV｜비거주 1주택 종부세 결국 원복…기본공제 9억→12억(2026.9.1)
기타 참고: 파이낸셜뉴스, 시사저널, 조세금융신문

책임 안내 이 글은 공개된 자료를 바탕으로 한 필자의 개인적이고 주관적인 견해이며 정보 제공 목적입니다. 세법과 제도는 개정될 수 있고 개인의 사정에 따라 결과가 달라지므로 신고·납부 전에는 국세청 안내나 세무 전문가의 확인이 필요합니다. 최종 판단과 그 결과에 대한 책임은 독자 본인에게 있습니다.

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