장기보유특별공제 개편, 30년 한 집 살았는데 3종 세금 포위망

며칠 전부터 상속·증여세에 대한 기본 상식을 시리즈로 연재하고 있습니다.

그런데 오늘 아침 신문을 펼치니 “30년 한 집 살았는데 양도세 폭탄”이라는 기사가 눈에 들어왔습니다.

장기보유특별공제 개편안이 고령 장기 거주자에게 미치는 영향이 심각해서, 상속·증여세 시리즈를 잠시 멈추고 이 소식을 먼저 전해드립니다.

앞으로의 연재에서 바뀐 양도세와 상속·증여세의 관계도 다시 한번 깊이 다루겠습니다.

2026년 8월 3일, 기획재정부가 발표한 세제개편안이 부동산 시장을 뒤흔들고 있습니다.

핵심은 장기보유특별공제를 ‘보유’에서 ‘실거주’ 중심으로 전면 전환한다는 것.

이름도 ‘장기거주소득공제’로 바뀝니다.

이재명 대통령은 “살다 보니 우연히 집값이 오른 것은 깎아주는 게 맞지만, 투자·투기용으로 수십억을 버는데 세금을 거의 안 낸다면 형평이 안 맞는다”고 말했습니다.

그런데 정작 최대 피해자는 투기 세력이 아닙니다. 20~30년 이상 한 동네에서 살아온 고령 장기 거주자들이 양도세·종부세·보유세의 ‘3종 세금 포위망’에 갇히게 됐습니다.

1. 대체 뭐가 바뀌나? — 핵심 3가지

변화 1. 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제

양도세 장특공제 개편 (가장 충격적!)

현행: 보유 연 4% + 거주 연 4% = 최대 80% 공제 (보유만 해도 40% 가능)

개편안 기준 2028년: 거주 연 6% + 보유 연 2%로 비중 변경 + 공제 한도 20억 원 설

개편안이 확정될 경우 2029년부터 보유 공제 폐지 예정! 거주 연 8% (최대 80%) + 공제 한도 10억 원

→ 30년 보유했어도 거주 안 했으면 공제 0%!

변화 2. 종합부동산세 기본공제 차등화

종부세 기본공제 변경

거주 1주택자: 공시가격 14억 원 초과부터 과세 (시가 약 20억 원)

비거주 1주택자: 공시가격 9억 원 초과부터 과세 (시가 약 13억 원)

→ 같은 1주택이라도 거주 여부로 5억 원 차이!

변화 3. 종부세 세율 인상 + 공정시장가액비율 상향

종부세 강화

📌 세율: 주택 수가 아닌 주택가액 기준으로 단계 인상
📌 공정시장가액비율: 1주택자 70%, 다주택자 2028년까지 80%로 상향
📌 종부세 보유공제도 2028년 폐지

2. 30년 거주한 고령자에게 무슨 일이 벌어지나?

사례: 서울 강남 아파트 30년 보유·거주 75세 A씨

A씨의 상황

🏠 30년 전 3억 원에 매입한 강남 아파트
📈 현재 시세 25억 원
📊 양도차익: 약 22억 원
👴 75세 은퇴자, 연금과 예금 이자로 생활
🏠 30년간 실거주 → 거주 공제 최대 적용 가능

A씨처럼 30년 실거주한 분은 거주 공제 80%를 받을 수 있습니다. 이 경우 개편 후에도 큰 타격은 없습니다.

하지만 문제는 2029년부터 신설되는 공제 한도 10억 원!

공제 한도의 충격

양도차익 22억 × 80% 공제 = 17.6억 공제 가능
그러나 한도 10억 원! → 실제 공제는 10억 원만
과세표준: 22억 – 10억 = 12억 원

현행(한도 없음): 과세표준 약 4.4억 → 세금 약 8,000만 원
개편 후(한도 10억): 과세표준 12억 → 세금 약 3.5억 원!

→ 30년 실거주했는데 세금이 약 4배 증가!

핵심 문제: 그동안 상한선 없이 적용되던 공제에 10억 원 한도가 생기면서, 초고가 주택뿐 아니라 강남·서초·송파의 일반 아파트 거주자까지 영향을 받게 됩니다.

3. 비거주 보유자는 더 심각하다

실거주한 고령자도 영향을 받지만, 비거주 보유자는 충격이 훨씬 큽니다.

사례: 30년 보유했지만 거주는 5년만 한 B씨

현행: 보유 20%(5년×4%) + 거주 40%(10년×4%) = 60% 공제

2029년 이후: 보유 공제 0% + 거주 40%(5년×8%) = 40% 공제
+ 한도 10억 원 적용

→ 공제율 60% → 40%로 축소 + 한도까지 → 세금 대폭 증가!

전근, 자녀 학교, 건강 문제 등으로 일시적으로 다른 곳에 살았던 사람도 ‘비거주’로 분류됩니다. 투기 목적이 아니었어도 거주 기간이 짧으면 불이익을 받게 됩니다.

4. 정부의 의도는 이해되지만, 현실과의 괴리

정부의 논리

✅ “집은 투자 대상이 아니라 거주 공간”
✅ “실거주자를 보호하고, 비거주 투기를 억제”
✅ “과도한 공제 혜택을 정상화”
✅ “노동소득과의 과세 형평성 확보”

현실의 문제

-. 투기꾼과 장기 거주자를 구분 못함: 30년 실거주자도 공제 한도에 걸림

-. 현금 없는 자산가: 집값은 올랐지만 통장은 비어있는 은퇴자 → 세금 낼 현금이 없음

-. 강제 매도 유인: 보유세 + 양도세 이중 부담 → “팔아도 세금, 안 팔아도 세금”

-. 지역 이동 페널티: 전근·건강 등 비자발적 이사도 ‘비거주’로 불이익

5. 고령 장기 거주자가 지금 해야 할 5가지

① 2028년 전 양도 검토

개편은 2028년부터 단계적으로 시행됩니다. 매도 계획이 있다면 2027년 말까지 양도하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 반드시 세무사와 구체적 계산 후 판단하세요.

② 거주 기간 정확히 확인

주민등록 이전 이력을 확인해서 실제 거주 기간이 몇 년인지 정확히 파악하세요. 2029년부터는 거주 기간만 공제에 반영됩니다.

③ 종부세 납부유예 제도 확인

고령 장기거주 1주택자로서 보유세 부담이 소득 대비 큰 경우, 종부세 납부유예를 신청할 수 있습니다. 주택 처분 시점까지 납부를 미루는 제도입니다.

④ 주택연금 검토

집을 팔지 않고 거주하면서 매월 연금을 받는 주택연금도 대안입니다. 한국주택금융공사에서 운영하며, 종신형·확정기간형 등 다양한 옵션이 있습니다.

⑤ 세무사 상담 (가장 중요!)

개편안은 아직 국회 통과 전입니다. 확정되기 전이라도 미리 자신의 상황을 세무사와 점검하고, 여러 시나리오별 세액을 계산해두는 것이 현명합니다.

The Better Pulse Insight

📊 핵심 시각

정부의 의도는 이해됩니다. “집은 거주 공간이지 투자 대상이 아니다.” 맞는 말입니다.

하지만 30년을 성실하게 한 집에서 살아온 75세 은퇴자와 세 채를 돌려가며 사고파는 투기꾼이 같은 공제 한도의 영향을 받는 것은 형평에 맞지 않습니다.

이 개편안은 아직 국회 통과 전입니다. 여론이 모이면 수정될 수 있습니다. 하지만 수정되지 않을 가능성에도 대비해야 합니다.

지금 해야 할 것:
✅ 거주 기간 확인
✅ 2028년 전 양도 검토
✅ 종부세 납부유예 확인
✅ 주택연금 검토
✅ 세무사 상담

세금 정책은 개인의 삶을 깊이 있게 고려해야 합니다.

투기를 억제하는 것은 맞지만, 30년을 성실하게 산 사람까지 같은 페널티를 받아서는 안 됩니다.

👉 상속세 시리즈 1편: 탄생과 변천사 보기
👉 상속세 시리즈 2편: 부자만 내는 세금일까? 보기

※ 이 글은 2026년 8월 3일 기획재정부 발표 세제 개편안을 기준으로 작성됐습니다.

개편안은 아직 국회 통과 전이며, 확정 전 수정될 수 있습니다.

구체적인 세금 계산은 반드시 세무사와 상의하시기 바랍니다.

The Better Pulse의 독자적 분석입니다.

출처: 조선일보기사보기 :30년 한집 살았는데 ‘3종 세금 포위망’

파이낸셜뉴스, 시사저널, 조세금융신문, 기획재정부

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