The Better Pulse 상속세 시리즈 4편

상속이라고 하면 많은 분들이 가장 먼저 무엇을 생각할까요?

대다수의 사람들은 아파트와 토지, 예금을 떠올립니다.

즉, 부동산과 현금예금입니다.

부모님 명의로 된 집이 얼마인지, 통장에는 얼마가 남아 있는지를 확인하고 나면 상속재산 조사가 거의 끝났다고 생각하기도 합니다.

이번 글은 상속세 시리즈 10부작 중 4편으로, ‘상속재산에 포함되는 것’에 대해 함께 살펴보겠습니다.

하지만 실제 상속은 그렇게 단순하지 않습니다.

주식과 보험금, 개인사업체와 비상장주식, 남에게 빌려준 돈과 각종 권리도 확인해야 합니다. 그리고 무엇보다 중요한 것이 하나 더 있습니다.

부모님이 남긴 것은 재산만이 아닐 수도 있습니다.

은행대출과 임대보증금, 사업상 채무와 보증관계가 남아 있을 수도 있습니다. 따라서 상속을 준비할 때는 “얼마를 받게 될까?”보다 먼저 “무엇을 받게 되고, 어떤 의무까지 함께 이어지는가?”를 살펴야 합니다.

1. 상속재산은 부동산만을 의미하지 않습니다

국세청은 상속재산을 피상속인에게 귀속되는 재산 가운데 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리까지 포함하는 개념으로 설명합니다.

쉽게 표현하면 집과 땅처럼 눈에 보이는 재산만이 아니라, 받을 돈이나 주식, 사업체 지분, 일정한 권리까지 함께 확인해야 한다는 의미입니다.

다만 고인의 사망으로 사라지는 일신전속적 권리(네이버 지식백과 링크)는 상속되지 않습니다. 전문자격처럼 특정 개인에게만 귀속되는 권리는 대표적인 사례입니다.

공식자료 : 국세청 상속재산의 범위

2. 토지·주택·상가·건물

가장 대표적인 상속재산은 부동산입니다. 아파트와 단독주택, 상가와 토지, 공장과 창고 등 피상속인 명의의 부동산을 모두 확인해야 합니다.

여기서 다시 강조하고 싶은 점은 공시가격만 보고 상속가액을 결정해서는 안 된다는 것입니다. 상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가하고, 시가를 확인하기 어려울 때 법정 보충평가방법을 검토합니다.

2편에서 살펴봤듯이 매매사례가액이나 감정가액 등이 평가에 영향을 줄 수 있기 때문에 고가 부동산이나 거래가 드문 부동산일수록 전문가의 검토가 중요합니다.

3. 예금·적금·현금도 당연히 확인합니다

은행에 있는 예금과 적금, 외화예금과 현금도 상속재산입니다. 여러 금융기관을 이용하셨다면 가족이 알고 있던 통장만 확인해서는 부족할 수 있습니다.

오래 사용하지 않은 계좌나 증권계좌가 남아 있을 수도 있습니다. 따라서 상속이 발생하면 금융재산을 한 번에 조회할 수 있는 공식 조회제도를 활용하는 것이 좋습니다.

특히 상속세 신고에서는 “가족이 몰랐다”는 이유만으로 해당 재산이 없어지는 것은 아니므로 재산조사의 범위를 넓게 잡는 편이 안전합니다.

4. 상장주식·펀드·채권도 상속재산입니다

주식과 채권, 투자신탁과 각종 금융상품도 상속재산에 포함됩니다. 상장주식은 시장에서 가격이 형성되지만, 상속세 평가에서는 단순히 사망 당일 종가 하나만 보고 끝내지 않습니다.

세법에서 정한 평가기준을 적용해야 하므로 보유 수량과 종목, 취득재산의 형태를 정확하게 확인해야 합니다.

5. 비상장주식은 더욱 주의해야 합니다

필자가 기업 실무에서 특히 어렵다고 느꼈던 재산 가운데 하나가 비상장주식입니다. 거래소 가격이 매일 공개되는 상장주식과 달리 비상장주식은 객관적인 거래가격을 찾기 어려운 경우가 많기 때문입니다.

회사에는 현금과 부동산, 재고와 기계가 있고 동시에 차입금과 각종 부채가 있습니다. 회사가 장기간 이익을 내고 있는지, 자산구조가 어떻게 구성돼 있는지도 주식가치에 영향을 줍니다.

과거 대주주의 상속세 실무를 진행하면서도 개인이 소유한 재산과 법인의 자산을 구분하고, 대주주가 보유한 지분가치를 다시 평가하는 작업이 매우 중요했습니다.

6. 개인사업체와 사업용 재산

피상속인이 개인사업을 운영했다면 사업용 통장과 재고, 시설과 차량, 받을 돈과 갚을 돈까지 함께 확인해야 합니다.

법인은 주주 개인과 별개의 주체지만 개인사업은 구조가 다릅니다. 사업에 사용했다는 이유만으로 개인재산과 완전히 분리되는 것은 아니므로 장부와 실제 소유관계를 함께 살펴야 합니다.

7. 자동차·회원권·귀금속 등도 빠뜨리지 않습니다

상속재산이라고 하면 고액 자산만 떠올리기 쉽지만 자동차와 골프회원권, 콘도회원권, 귀금속과 골동품 등 경제적 가치가 있는 재산도 확인 대상입니다.

개별 금액은 부동산보다 작아 보여도 신고에서는 재산 전체를 기준으로 검토하기 때문에 누락 여부가 중요합니다.

8. 남에게 빌려준 돈도 재산입니다

피상속인이 다른 사람에게 돈을 빌려주고 아직 돌려받지 못했다면 그 받을 권리도 재산이 될 수 있습니다.

차용증과 계좌이체 내역, 이자 지급자료와 실제 회수 가능성 등을 함께 검토해야 합니다. 가족끼리 주고받은 돈이라도 실제 채권인지 증여인지에 따라 세무 판단이 달라질 수 있습니다.

9. 보험금도 모두 상속재산에서 빠지는 것은 아닙니다

보험금은 계약형태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 피상속인의 사망으로 지급받는 생명보험 또는 손해보험 가운데 피상속인이 보험계약자였거나 실제로 보험료를 부담한 경우에는 세법상 상속재산으로 보는 규정이 있습니다.

따라서 보험금을 상속인이 직접 받았다는 이유만으로 상속세와 무관하다고 판단해서는 안 됩니다.

10. 신탁재산과 퇴직금도 살펴야 합니다

본래 상속이나 유증으로 직접 취득한 재산이 아니더라도 세법에서는 상속과 비슷한 경제적 이익이 발생한 일부 재산을 간주상속재산으로 봅니다.

대표적으로 일정한 보험금과 신탁재산, 피상속인의 사망으로 지급되는 퇴직금·퇴직수당·공로금 등이 있습니다.

다만 국민연금법이나 공무원연금법 등 관련 법령에 따라 지급되는 일정한 유족연금은 상속재산에서 제외될 수 있으므로 지급 근거를 구분해야 합니다.

공식자료 : 국세청 상속재산가액 안내

11. 부모님이 남긴 빚도 상속될까요?

여기 부터 가 오늘 글에서 가장 중요한 부분입니다.

민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다고 규정합니다.

쉽게 말하면 재산만 자동으로 받고 채무는 거절하는 방식으로 상속이 이루어지는 것이 아니라는 의미입니다.

이 사례에서는 “상속세가 얼마인가?”보다 먼저 물어야 할 질문이 있습니다.

“이 상속을 그대로 받아도 되는가?”

또 하나 주의할 점이 있습니다. 상속세 계산에서 채무를 빼려면 단순히 가족이 빚이라고 주장하는 것만으로는 부족합니다. 상속개시 당시 실제 피상속인의 채무였다는 사실을 법령이 정한 방법으로 입증해야 합니다.

법적 근거 : 상속세 및 증여세법 제14조

12. 채무가 많다면 상속포기와 한정승인을 검토 해야 할까요?

재산보다 채무가 많거나 정확한 채무 규모를 확인하기 어려운 경우에는 단순히 상속세 신고만 생각해서는 안 됩니다.

민법은 상속인에게 단순승인과 한정승인, 상속포기라는 선택지를 두고 있습니다.

여기서 많은 분들이 실제로 가장 많이 착각하는 문제가 등장합니다.

3개월을 지나면 무조건 방법이 없을까요?

여기서 “3개월이 지났으니 이제 모든 빚을 무조건 갚아야 한다”고 단정해서도 안 됩니다.

민법은 상속채무가 상속재산보다 많다는 사실을 중대한 과실 없이 그 기간 안에 알지 못한 경우를 위해 특별한정승인 규정을 두고 있습니다.

해당 요건을 충족하면 상속채무 초과사실을 안 날부터 다시 3개월 안에 한정승인을 검토할 수 있습니다.

다만 “빚을 뒤늦게 알았다”는 사실만으로 자동 적용되는 제도는 아닙니다. 중대한 과실 여부와 실제로 언제 채무 초과사실을 알았는지를 구체적으로 판단하므로 이런 상황에서는 곧바로 법률전문가의 검토를 받는 편이 안전합니다.

법적 근거 : 민법 제1019조

상속재산을 먼저 처분하면 왜 조심해야 할까요?

민법은 상속인이 상속재산을 처분한 경우 등 일정한 상황에서 단순승인을 한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다.

따라서 채무가 얼마나 있는지도 확인하지 않은 상태에서 고인의 예금을 임의로 사용하거나 재산을 처분하는 행동은 매우 신중해야 합니다.

장례비 지급이나 보존행위처럼 구체적인 사정에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 채무가 의심되는 사건에서는 재산을 움직이기 전에 전문가에게 확인하는 편이 안전합니다.

법적 근거 : 민법 제1025조~제1028조

상속이 시작되면 무엇부터 확인해야 할까요?

상속세를 줄이는 방법을 찾기 전에 전체 재산과 채무를 정확히 파악하는 것이 먼저입니다.

특히 고인이 사업을 하셨다면 개인채무와 회사채무가 섞여 있지 않은지, 개인보증이 남아 있지는 않은지를 확인할 필요가 있습니다.

The Better Pulse의 생각

결론｜재산보다 먼저 전체 목록을 확인해야 합니다

상속재산에는 부동산과 예금뿐 아니라 주식과 채권, 사업체와 비상장주식, 보험금과 일정한 퇴직금, 각종 권리가 포함될 수 있습니다.

그리고 민법상 상속에서는 채무도 함께 문제가 됩니다.

따라서 부모님께서 돌아가신 뒤 상속세 계산부터 시작하기보다 먼저 재산과 채무를 전부 조사하고, 채무가 많다면 상속포기와 한정승인을 포함한 법적 선택을 기한 안에 검토해야 합니다.

특히 3개월은 생각보다 매우 빠르게 지나갑니다.

다음 5편에서는 ‘상속포기와 한정승인, 3개월을 놓치면 어떻게 될까요?’를 실제 상황별로 자세히 살펴보겠습니다.

참고 법령 및 공식자료

① 국가법령정보센터｜민법 제1005조
② 국가법령정보센터｜민법 제1019조
③ 국가법령정보센터｜민법 제1025조~제1028조
④ 국가법령정보센터｜민법 제1028조 한정승인
⑤ 국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법 제67조
⑥ 국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법 제14조
⑦ 국세청｜상속재산의 범위 및 간주상속재산
⑧ 국세청｜상속세 신고·납부기한

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며칠 전부터 상속·증여세에 대한 기본 상식을 시리즈로 연재하고 있습니다.

그런데 오늘 아침 신문을 펼치니 “30년 한 집 살았는데 양도세 폭탄”이라는 기사가 눈에 들어왔습니다.

장기보유특별공제 개편안이 고령 장기 거주자에게 미치는 영향이 심각해서, 상속·증여세 시리즈를 잠시 멈추고 이 소식을 먼저 전해드립니다.

앞으로의 연재에서 바뀐 양도세와 상속·증여세의 관계도 다시 한번 깊이 다루겠습니다.

2026년 8월 3일, 기획재정부가 발표한 세제개편안이 부동산 시장을 뒤흔들고 있습니다.

핵심은 장기보유특별공제를 ‘보유’에서 ‘실거주’ 중심으로 전면 전환한다는 것.

이름도 ‘장기거주소득공제’로 바뀝니다.

이재명 대통령은 “살다 보니 우연히 집값이 오른 것은 깎아주는 게 맞지만, 투자·투기용으로 수십억을 버는데 세금을 거의 안 낸다면 형평이 안 맞는다”고 말했습니다.

그런데 정작 최대 피해자는 투기 세력이 아닙니다. 20~30년 이상 한 동네에서 살아온 고령 장기 거주자들이 양도세·종부세·보유세의 ‘3종 세금 포위망’에 갇히게 됐습니다.

1. 대체 뭐가 바뀌나? — 핵심 3가지

변화 1. 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제

양도세 장특공제 개편 (가장 충격적!)

현행: 보유 연 4% + 거주 연 4% = 최대 80% 공제 (보유만 해도 40% 가능)

개편안 기준 2028년: 거주 연 6% + 보유 연 2%로 비중 변경 + 공제 한도 20억 원 설

개편안이 확정될 경우 2029년부터 보유 공제 폐지 예정! 거주 연 8% (최대 80%) + 공제 한도 10억 원

→ 30년 보유했어도 거주 안 했으면 공제 0%!

변화 2. 종합부동산세 기본공제 차등화

종부세 기본공제 변경

거주 1주택자: 공시가격 14억 원 초과부터 과세 (시가 약 20억 원)

비거주 1주택자: 공시가격 9억 원 초과부터 과세 (시가 약 13억 원)

→ 같은 1주택이라도 거주 여부로 5억 원 차이!

변화 3. 종부세 세율 인상 + 공정시장가액비율 상향

종부세 강화

📌 세율: 주택 수가 아닌 주택가액 기준으로 단계 인상
📌 공정시장가액비율: 1주택자 70%, 다주택자 2028년까지 80%로 상향
📌 종부세 보유공제도 2028년 폐지

2. 30년 거주한 고령자에게 무슨 일이 벌어지나?

사례: 서울 강남 아파트 30년 보유·거주 75세 A씨

A씨의 상황

🏠 30년 전 3억 원에 매입한 강남 아파트
📈 현재 시세 25억 원
📊 양도차익: 약 22억 원
👴 75세 은퇴자, 연금과 예금 이자로 생활
🏠 30년간 실거주 → 거주 공제 최대 적용 가능

A씨처럼 30년 실거주한 분은 거주 공제 80%를 받을 수 있습니다. 이 경우 개편 후에도 큰 타격은 없습니다.

하지만 문제는 2029년부터 신설되는 공제 한도 10억 원!

공제 한도의 충격

양도차익 22억 × 80% 공제 = 17.6억 공제 가능
그러나 한도 10억 원! → 실제 공제는 10억 원만
과세표준: 22억 – 10억 = 12억 원

현행(한도 없음): 과세표준 약 4.4억 → 세금 약 8,000만 원
개편 후(한도 10억): 과세표준 12억 → 세금 약 3.5억 원!

→ 30년 실거주했는데 세금이 약 4배 증가!

핵심 문제: 그동안 상한선 없이 적용되던 공제에 10억 원 한도가 생기면서, 초고가 주택뿐 아니라 강남·서초·송파의 일반 아파트 거주자까지 영향을 받게 됩니다.

3. 비거주 보유자는 더 심각하다

실거주한 고령자도 영향을 받지만, 비거주 보유자는 충격이 훨씬 큽니다.

사례: 30년 보유했지만 거주는 5년만 한 B씨

현행: 보유 20%(5년×4%) + 거주 40%(10년×4%) = 60% 공제

2029년 이후: 보유 공제 0% + 거주 40%(5년×8%) = 40% 공제
+ 한도 10억 원 적용

→ 공제율 60% → 40%로 축소 + 한도까지 → 세금 대폭 증가!

전근, 자녀 학교, 건강 문제 등으로 일시적으로 다른 곳에 살았던 사람도 ‘비거주’로 분류됩니다. 투기 목적이 아니었어도 거주 기간이 짧으면 불이익을 받게 됩니다.

4. 정부의 의도는 이해되지만, 현실과의 괴리

정부의 논리

✅ “집은 투자 대상이 아니라 거주 공간”
✅ “실거주자를 보호하고, 비거주 투기를 억제”
✅ “과도한 공제 혜택을 정상화”
✅ “노동소득과의 과세 형평성 확보”

현실의 문제

-. 투기꾼과 장기 거주자를 구분 못함: 30년 실거주자도 공제 한도에 걸림

-. 현금 없는 자산가: 집값은 올랐지만 통장은 비어있는 은퇴자 → 세금 낼 현금이 없음

-. 강제 매도 유인: 보유세 + 양도세 이중 부담 → “팔아도 세금, 안 팔아도 세금”

-. 지역 이동 페널티: 전근·건강 등 비자발적 이사도 ‘비거주’로 불이익

5. 고령 장기 거주자가 지금 해야 할 5가지

① 2028년 전 양도 검토

개편은 2028년부터 단계적으로 시행됩니다. 매도 계획이 있다면 2027년 말까지 양도하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 반드시 세무사와 구체적 계산 후 판단하세요.

② 거주 기간 정확히 확인

주민등록 이전 이력을 확인해서 실제 거주 기간이 몇 년인지 정확히 파악하세요. 2029년부터는 거주 기간만 공제에 반영됩니다.

③ 종부세 납부유예 제도 확인

고령 장기거주 1주택자로서 보유세 부담이 소득 대비 큰 경우, 종부세 납부유예를 신청할 수 있습니다. 주택 처분 시점까지 납부를 미루는 제도입니다.

④ 주택연금 검토

집을 팔지 않고 거주하면서 매월 연금을 받는 주택연금도 대안입니다. 한국주택금융공사에서 운영하며, 종신형·확정기간형 등 다양한 옵션이 있습니다.

⑤ 세무사 상담 (가장 중요!)

개편안은 아직 국회 통과 전입니다. 확정되기 전이라도 미리 자신의 상황을 세무사와 점검하고, 여러 시나리오별 세액을 계산해두는 것이 현명합니다.

The Better Pulse Insight

📊 핵심 시각

정부의 의도는 이해됩니다. “집은 거주 공간이지 투자 대상이 아니다.” 맞는 말입니다.

하지만 30년을 성실하게 한 집에서 살아온 75세 은퇴자와 세 채를 돌려가며 사고파는 투기꾼이 같은 공제 한도의 영향을 받는 것은 형평에 맞지 않습니다.

이 개편안은 아직 국회 통과 전입니다. 여론이 모이면 수정될 수 있습니다. 하지만 수정되지 않을 가능성에도 대비해야 합니다.

지금 해야 할 것:
✅ 거주 기간 확인
✅ 2028년 전 양도 검토
✅ 종부세 납부유예 확인
✅ 주택연금 검토
✅ 세무사 상담

세금 정책은 개인의 삶을 깊이 있게 고려해야 합니다.

투기를 억제하는 것은 맞지만, 30년을 성실하게 산 사람까지 같은 페널티를 받아서는 안 됩니다.

👉 상속세 시리즈 1편: 탄생과 변천사 보기
👉 상속세 시리즈 2편: 부자만 내는 세금일까? 보기

※ 이 글은 2026년 8월 3일 기획재정부 발표 세제 개편안을 기준으로 작성됐습니다.

개편안은 아직 국회 통과 전이며, 확정 전 수정될 수 있습니다.

구체적인 세금 계산은 반드시 세무사와 상의하시기 바랍니다.

The Better Pulse의 독자적 분석입니다.

출처: 조선일보기사보기 :30년 한집 살았는데 ‘3종 세금 포위망’

파이낸셜뉴스, 시사저널, 조세금융신문, 기획재정부

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대출 금리가 계속 오르고 있습니다.

주택담보대출은 최고 연 7.5%를 넘어섰고, 일부 은행은 대출 한도까지 줄이고 있습니다.

지금 집을 사야 하는 사람은 어떻게 해야 할까요?

* 이 글은 ‘대출 규제 핀셋 완화 온다‘와 ‘핀셋 완화 후속 — 사전청약 당첨자 보호‘의 실전편입니다. 정책을 알았으니, 이제 내 대출을 어떻게 할 것인지 구체적으로 파헤칩니다.

한국은행이 3년 6개월 만에 기준금리를 올렸습니다. 연 2.5%에서 연 2.75%로. 그 여파로 5대 시중은행 주담대 고정금리가 최고 연 7.54%를 돌파했습니다. 8%가 코앞입니다. 변동금리도 7%대 진입을 앞두고 있고, 국민은행은 주담대 한도를 6억에서 3억으로 절반을 잘랐습니다. 신한은행은 아예 신규 대출 접수를 중단했습니다.

상황이 이런데 집은 사야 하고, 잔금은 치러야 합니다. 대출 규제 시대를 살아가는 실수요자를 위해, 은행별 금리 현황부터 갈아타기 전략, 정책 대출 활용법, 금리 하락 시 대비책까지 완벽 가이드를 만들었습니다.

1. 지금 주담대 금리, 정확히 얼마인가?

고정금리 — 8%가 코앞이다

7월 21일 기준, 대출 금리는 5대 시중은행의 5년 고정형 주담대 금리 연 4.80~7.54%입니다. 올해 초(연 4.26~6.69%)와 비교하면 상단이 0.85%포인트 올랐습니다. 이 추세가 이어지면 8%대 진입은 시간문제입니다. 고정형 주담대가 8%를 넘으면 2023년 1월 이후 처음입니다.

변동금리 — 7%대 진입 임박

변동형 주담대 금리도 현재 연 4.17~6.88%입니다. 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX)가 1년 5개월 만에 다시 3%대로 올라섰고, 3개월 연속 상승 중입니다. 조만간 변동형도 7%를 넘을 전망입니다.

금리 인상이 내 이자에 미치는 영향

💰 변동형 주담대 5억 원 대출 시:
→ 금리 0.25%p 오를 때마다 → 연간 이자 +125만 원 증가

💰 변동형 주담대 3억 원 대출 시:
→ 금리 0.25%p 오를 때마다 → 연간 이자 +75만 원 증가

💰 기준금리 3.5%까지 오르면 (한은 전망):
→ 추가 0.75%p 인상 → 5억 대출 기준 연간 이자 +375만 원

2. 은행별 대출 한도 — 문이 닫히고 있다

5대 은행 대출 한도 현황

금리만 오르는 게 아닙니다. 은행들이 가계대출 총량 관리를 위해 대출 문 자체를 닫고 있습니다. 5대 은행의 올해 가계대출 증가 목표치 약 4조 3,400억 원을 이미 3,500억 원 초과했기 때문입니다.

은행별 대출 규제 현황 (2026년 7월)

🏦 KB국민은행: 주담대 한도 6억 → 3억으로 절반 축소

🏦 신한은행: 대출 모집인 통한 신규 대출 접수 중단

🏦 하나은행: 9월 실행 예정 주담대·전세대출 모집인 접수 중단

🏦 우리은행: 영업점별 월 취급 한도 30억 → 10억으로 축소

🏦 SC제일은행: 10월 말까지 일반 주담대 신규 신청 중단

사실상 1금융권에서 새로 주담대를 받기가 극도로 어려운 상황입니다. 한 은행이 문을 닫으면 수요가 다른 은행으로 몰리고, 그 은행도 닫는 연쇄 반응이 일어나고 있습니다.

대출 금리 앞으로 더 오를까?

안타깝지만 당분간 더 오를 가능성이 높습니다.

금리 추가 인상 전망

📌 한은 기준금리: 현재 2.75% → 최대 3.5%까지 인상 가능 (내년까지)
📌 은행채 5년물: 연 4.478% (올해 최고치 경신 중)
📌 코픽스: 3개월 연속 상승, 3%대 재진입
📌 은행들: 우대금리 축소 + 가산금리 인상 지속

→ 주담대 8%, 신용대출 7% 시대가 올 수 있다

3. 이미 대출 받은 사람 — 지금 해야 할 것

변동금리 대출자 — 인상분 미리 계산하기

변동형 대출을 쓰고 있다면, 금리가 바뀔 때마다 이자가 얼마나 늘어나는지 미리 계산해야 합니다. 한국은행이 기준금리를 3.5%까지 올릴 수 있다고 시사한 만큼, 최악의 시나리오까지 대비하세요.

변동금리 대출자 체크리스트

✅ 현재 내 금리 정확히 확인 — 은행 앱에서 바로 조회 가능
✅ 금리 0.25%p 인상 시 월 이자 변동액 계산 — 네이버 대출 이자 계산기 활용
✅ 금리 1%p 인상 시나리오까지 준비 — 감당 가능한지 확인
✅ 원리금 상환액이 월 소득의 40%를 넘지 않는지 점검 (DSR 기준)
✅ 비상자금 최소 6개월치 생활비 확보해두기

갈아타기 전략 — 타이밍이 전부다

변동금리에서 고정금리로, 또는 더 낮은 금리 상품으로 ‘대환대출(갈아타기)’를 고려할 수 있습니다. 하지만 타이밍과 비용을 꼼꼼히 따져야 합니다.

갈아타기 핵심 체크포인트

① 중도상환수수료 확인:
보통 대출 후 3년 이내 갈아타면 잔액의 1~1.5% 수수료 발생. 3억 대출이면 최대 450만 원. 수수료 면제 시점까지 기다리는 것이 유리할 수 있음.

② 고정 vs 변동 판단 기준:
금리가 더 오를 것 같으면 → 고정금리로 갈아타기 (이자 확정)
금리가 곧 내릴 것 같으면 → 변동금리 유지 (하락 혜택)
지금은? → 추가 인상 가능성이 높으므로 고정금리가 안전

③ 대환대출 플랫폼 활용:
은행연합회 주담대 금리비교 사이트(portal.kfb.or.kr), 핀다, 뱅크샐러드 등에서 은행별 금리를 한눈에 비교 가능.

④ 정책 대출로 갈아타기:
소득·주택 요건 충족 시, 시중은행 대출 → 아낌e보금자리론(연 4.9~5%대)으로 갈아타면 금리를 2%p 이상 절약 가능!

금리 하락 시 대비책

지금은 금리가 오르고 있지만, 경기가 둔화되면 한은이 다시 금리를 내릴 수 있습니다. 그때를 대비한 전략도 미리 준비해야 합니다.

금리 하락 시 활용 전략

📌 고정금리 대출자: 금리 하락 후 중도상환수수료 면제 시점에 변동형 또는 더 낮은 고정형으로 갈아타기

📌 변동금리 대출자: 자동으로 이자 부담 감소 → 추가 상환 여력을 원금 갚기에 투입

📌 신규 대출 예정자: 금리 하락 시점에 맞춰 대출 실행 → 지금은 현금 확보에 집중

📌 혼합형 전략: 대출의 일부는 고정(안전), 일부는 변동(하락 수혜) → 리스크 분산

4. 대출 받을 예정인 사람 — 정책 대출이 답이다

시중은행 vs 정책 대출 금리 비교

시중은행 주담대가 7.5%를 넘긴 지금, 정책 대출 상품은 아직 5%대입니다. 금리 차이가 무려 2~3%포인트. 3억 원 대출 기준으로 연간 이자 차이가 600~900만 원입니다. 자격 요건만 충족되면 정책 대출을 쓰지 않을 이유가 없습니다.

주요 정책 대출 상품 총정리 (2026년 7월 기준)

🏠 1. 디딤돌 대출
금리: 연 2.15~3.0% (시중은행의 1/3 수준!)
한도: 최대 2억 원 (2026 하반기 축소됨, 이전 2.5억)
대상: 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 무주택 세대주
만기: 최장 30년
조건: 5억 원 이하 주택

🏠 2. 아낌e보금자리론
금리: 연 4.9~5.2% (고정금리, 시중 대비 2%p 저렴)
한도: 최대 3.6억 원
대상: 연소득 7천만 원 이하, 무주택자
만기: 10~50년 선택 가능
특징: 온라인 전용 → 금리 우대 / 7월부터 5%대 진입 (주의)

🏠 3. 신생아 특례 대출
금리: 연 1.6~3.3% (가장 낮음!)
한도: 최대 5억 원
대상: 출산 2년 이내 가구
특징: 소득 요건 완화, 더 많은 가구 신청 가능

🏠 4. 청년 전용 버팀목 (전세대출)
금리: 연 1.5~2.1%
한도: 최대 2억 원
대상: 만 19~34세 무주택 청년
특징: 전세 자금 마련 시 최우선 검토 상품

🏠 5. 신혼부부 전용 디딤돌
금리: 연 1.85~2.7%
한도: 최대 4억 원
대상: 혼인 7년 이내, 부부합산 연소득 8.5천만 원 이하

핵심 포인트: 시중은행 주담대 7.5% vs 디딤돌 2.15% → 금리 차이 최대 5%포인트. 3억 원 30년 대출 시 총 이자 차이가 수천만 원에 달합니다. 자격이 되면 반드시 정책 대출을 먼저 검토하세요.

정책 대출 신청 방법

정책 대출 신청 경로

디딤돌·버팀목: 주택도시기금 홈페이지 (nhuf.molit.go.kr) 또는 기금 수탁은행(우리·국민·신한·하나·농협) 영업점 방문

아낌e보금자리론: 한국주택금융공사 홈페이지 (hf.go.kr) → 온라인 전용

신생아 특례: 주택도시기금 홈페이지 → 출생증명서 등 추가 서류 필요

💡 팁: 정책 대출도 은행마다 심사 기준이 미세하게 다릅니다. 한 곳에서 거절당했다고 포기하지 말고 최소 3곳 이상 신청해보세요.

5. 무주택자의 슬기로운 정책 활용 — 7가지 실전 전략

전략 1 — 정책 대출 자격 먼저 만들기

정책 대출은 소득 요건이 핵심입니다. 부부합산 연소득이 기준을 약간 초과한다면, 퇴직연금 추가 납입, 개인연금 가입 등으로 과세 소득을 줄여 자격을 만들 수 있습니다. 합법적인 절세 전략이 곧 대출 전략입니다.

전략 2 — 핀셋 완화 대상 확인하고 기다리기

어제·오늘 분석한 것처럼 정부가 청년·신혼·생애최초·40-50대 무주택자까지 핀셋 완화를 넓히고 있습니다. 8월 중 세부 방안이 나올 예정이므로, 급하지 않다면 발표를 기다렸다가 유리한 조건으로 대출받는 것이 현명합니다.

전략 3 — 은행 3~5곳 동시 비교

같은 대출 규제 아래에서도 은행마다 금리, 한도, 접수 가능 여부가 다릅니다. 국민은행이 한도를 줄였지만, 농협은 아직 여유가 있을 수 있습니다. 은행연합회 금리비교 사이트, 핀다, 뱅크샐러드를 반드시 활용하세요.

전략 4 — 혼합 대출 전략

한 가지 대출 상품만 쓸 필요 없습니다. 예를 들어 디딤돌 대출 2억( 대출금리 연 2.5%) + 시중은행 주담대 1억(대출 금리 연 6%)으로 조합하면, 전체 3억 원의 평균 금리가 약 3.7%가 됩니다. 시중은행만 쓸 때(6~7%)보다 훨씬 유리합니다.

전략 5 — 취득세 감면 꼭 챙기기

생애최초 주택구입자는 취득세 최대 200만 원 감면을 받을 수 있습니다. 12억 원 이하 주택이 대상입니다. 지자체별 추가 감면도 있으니 관할 구청에 반드시 문의하세요. 200만 원이면 이사 비용이 해결됩니다.

전략 6 — 청약통장 해지하지 말기

현금이 급하다고 청약통장을 해지하면 되돌릴 수 없습니다. 대신 예적금 담보대출을 활용하세요. 청약통장을 유지하면서 담보로 돈을 빌릴 수 있습니다. 금리도 시중 대출보다 낮은 경우가 많습니다.

전략 7 — 종전 규정 적용 강력 요구

이번 대토론회에서 금융위원장이 명확히 밝혔습니다. 규제 강화 전에 입주자 모집공고가 난 단지는 종전 규정을 적용해야 한다고. 해당되시는 분은 은행에 강력히 요구하시고, 거절당하면 금융감독원 민원(1332)을 넣으세요. 정부가 은행을 점검하겠다고 약속한 상태입니다.

6. 정부가 금리 대신 내놓을 수 있는 대안 정책은?

금리를 안 내리면 뭘 할 수 있나?

한은이 물가 관리를 위해 대출 금리를 쉽게 내리지 못하는 상황에서, 정부가 대신 활용할 수 있는 대안 정책들이 있습니다.

금리 인하 없이 실수요자를 돕는 방법

① 총량 규제 유연화: 실수요자 대출을 총량에서 제외 (이미 검토 중)

② 정책 대출 한도 확대: 디딤돌 한도 2억 → 재확대, 보금자리론 한도 상향

③ LTV·DTI 우대: 실수요자에 한해 LTV 80% 적용 (현재 70%)

④ 공급자 금융 확대: 건설 PF 지원으로 신규 주택 공급 촉진

⑤ 세제 혜택 강화: 생애최초 취득세 감면 확대, 양도세 비과세 요건 완화

⑥ 여신심사위원회 도입: 은행별 예외 상황 종합 심사 후 대출 허용

이 중 ①, ④, ⑥은 이미 구체적 검토 단계에 들어간 상태입니다. 8월 중 세부 방안이 나올 가능성이 높습니다.

The Better Pulse Insight

📊 핵심 시각

주담대 금리 7.5% 돌파, 8%가 코앞. 은행 문은 닫히고 있고, 대출 규제는 더 강해지고 있습니다.

하지만 동시에 정부는 핀셋 완화를 넓히고, 정책 대출은 아직 2~5%대를 유지하고 있습니다. 위기 속에 기회가 있습니다.

시중은행에만 매달리지 마세요. 정책 대출을 먼저 검토하고, 은행 3~5곳을 비교하고, 혼합 전략을 쓰고, 핀셋 완화 발표를 기다리세요.

그리고 무엇보다 내 상환 능력을 넘어서는 대출은 절대 하지 마세요. 집은 중요하지만, 이자에 짓눌리는 삶은 더 위험합니다.

이 시리즈를 처음부터 읽으시면 전체 그림이 보입니다.

밑에 링크를 확인 해 주세요
👉 1편: 대출 규제가 바꿀 소비와 부동산 시장의 미래, 우리는 무엇을 준비해야 할까
👉 2편: 대출 규제 완화 확대, 사전청약·40·50대 무주택자가 주목해야 할 변화
👉 3편: 주담대 7.5% 돌파, 실수요자 완벽 가이드 (이 글)

※ 본 글은 특정 금융상품의 가입을 권유하는 것이 아니며, 모든 대출 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 정책 대출 조건은 변경될 수 있으므로 반드시 공식 기관에서 최신 정보를 확인하세요. The Better Pulse의 독자적 분석입니다.

출처: 네이버페이 스토리, 한국경제, 뉴시스, 파이낸셜뉴스, 아주경제, 한국주택금융공사, 주택도시기금, 은행연합회

📰 원문 기사 링크:7% 넘어선 주담대, 대출 받기 전 이것부터 확인하세요

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안녕하십니까?

TheBetterPulse 입니다. 오늘은 어렵게 키운 회사를 2세에게 편하게 가업 승계를 했으면 하는 바램은 모든 기업가들의 희망 사항에 대해서 알아 보겠습니다.

그리고, 가업승계를 준비하는 기업이라면 현금으로 증여할지, 주식으로 증여할지 한 번쯤 고민하게 됩니다.

하지만 무턱대고 증여했다가는 엄청난 세금 폭탄을 맞거나, 돌려받고 싶어도 이중 과세가 되는 낭패를 볼 수 있습니다.

오늘은 현금 증여와 주식 증여의 결정적 차이와, 대한민국 가업승계의 뼈아픈 현실까지 함께 짚어보겠습니다.

1.평가 방식의 차이: 심플한 현금 vs 복잡한 주식

가장 큰 차이는 증여를 할 자산을 평가하는 기준입니다.

• 현금 증여: 계산이 매우 직관적입니다. 통장에 찍힌 송금액 그대로가 증여자산가액이 되어 즉시 세금 신고가 가능합니다.
• 주식 증여 (국내 상장사 기준): 당일 주가로 끝나지 않습니다. 증여일 이전·이후 각 2개월, 총 4개월간의 한국거래소 종가 평균액으로 산정됩니다. 즉, 증여일 이후 2개월을 더 기다려야 정확한 세금 규모를 알 수 있습니다.

(기사 출처: 파이낸셜뉴스, 2026.07.26)

2. ‘증여 취소’의 함정: 현금은 절대 물릴 수 없다

만약 증여 후 시장 상황이 급변한다면 어떻게 해야 할까요? 여기서 두 자산의 운명이 극명하게 갈립니다.

• 주식 증여 (전략적 취소 가능 ⭕): 주식을 증여했는데 주가가 급등해 세금 부담이 커졌다면? 증여세 신고 기한 내에 수증자(자녀)가 증여자에게 다시 반환할 수 있습니다. 이 경우 처음부터 증여가 없었던 것으로 인정되어 세금이 부과되지 않습니다. 시장 하락기를 활용한 전략적 절세가 가능한 이유입니다.
• 현금 증여 (취소 불가 ❌): 현금은 절대 주의해야 합니다! 한 번 송금했다가 신고 기한 내에 다시 돌려받아도, 줄 때 한 번, 돌려받을 때 또 한 번 증여세가 이중으로 과세됩니다.

3. 해외 주식 및 ETF 증여 시 주의사항

해외 주식은 4개월 종가 평균액에 증여일의 최초고시환율을 적용하여 원화로 산정합니다. 특히 2025년부터는 ‘양도소득세 이월과세’가 적용되어, 수증자가 1년 이상 보유한 뒤 양도해야 증여 시점의 평가액을 취득가액으로 인정받을 수 있습니다. 또한, 해외 투자 ETF는 일반 주식이 아닌 ‘펀드’로 분류되어 수증자의 증여세뿐만 아니라 증여자에게 배당소득세까지 과세될 수 있으니 절세 목적으로는 적합하지 않을 수 있습니다.

4.장부상 가치와 현금의 괴리, 100년 기업을 가로막다

기업의 실무 현장을 들여다보면 우리나라 상속·증여세의 가장 큰 비극은 ‘장부상 가치’와 ‘실제 금고의 현금’ 사이의 뼈아픈 괴리에서 시작됩니다.

국세청이 비상장 주식(기업 가치)을 평가할 때는 과거의 수익실적(순손익가치)과 현재의 재산(순 자산가치)을 가중 평균 하여 산정합니다.

순 자산은 수백억 원으로 평가 받고 있지만, 막상 금고에는 그만한 현금이 없는 기업이 허다합니다.

하지만 세금은 결국 ‘현금’으로 납부해야 합니다.

5. 마무리

현금 증여와 주식 증여는 단순히 자산의 형태가 다른 것이 아닙니다.

평가 방식과 취소 가능 여부, 세금 부담, 그리고 향후 자산 관리 전략까지 모두 달라집니다.

특히 기업을 운영하는 분들이라면 단순한 절세를 넘어 기업의 지속 가능성까지 함께 고민해야 합니다.

우리나라에도 100년 이상 이어지는 기업이 더 많이 탄생하려면 기업의 성장을 지원하는 세제와 제도 역시 함께 발전해야 할 것입니다.

“세금은 기업을 보호하는 장치가 되어야 합니다.“

“기업을 무너뜨리는 장벽이 되어서는 안 됩니다.“

과거 보릿고개를 지나 맨바닥에서 회사를 일군 1세대 창업자들의 노력이, 과도한 세금 부담으로 흔들리는 현실은 안타까운 일입니다.

필자는 정부가 규제와 징벌적 과세에 머무르기보다, 세제 개편과 과세 체계 개선을 통해 기업의 지속 가능성을 높이는 방향도 함께 고민해야 한다고 생각합니다.

독일과 일본처럼 100년 기업이 꾸준히 성장할 수 있는 환경을 만들기 위한 정책적 논의가 필요한 시점입니다.

여러분은 우리나라 상속·증여세 제도가 기업 승계에 어떤 영향을 미친다고 생각하시나요? 보릿고개 시절의 배고픔을 안고 일구어 온 가업을 자식들에게 제대로 물려 주지도 못하고 포기 하시려고 생각 하시지는 않습니까?
댓글로 다양한 의견을 함께 나눠보겠습니다.

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참고 자료

• 국세청
• 한국거래소
• 파이낸셜뉴스(2026.07.26)
• 상속세 및 증여세법

면책 및 책임 고지

본 글은 일반적인 경제·세무 정보를 이해하기 쉽게 정리한 콘텐츠입니다.
개인의 자산 규모와 가족관계, 기업 형태에 따라 적용 결과는 달라질 수 있으므로 실제 증여 및 상속 계획은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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※ 본 글은 신뢰할 수 있는 자료를 바탕으로 작성했으며, 일부 자료 정리와 이미지 제작에는 AI 도구를 활용했습니다.

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