부동산 상속세에서 부동산을 상속 받게 되면 많은 분들이 가장 먼저 공시지가나 공시가격을 찾아봅니다.
부모님께서 남기신 토지가 있다면 개별공시지가를 확인하고, 아파트라면 공동주택가격을 찾아보게 됩니다. 그래서 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다.
“그 금액으로 상속세를 계산하면 되는 것 아닌가요?”
하지만 부동산 상속세 계산의 출발점은 공시지가가 아닙니다.
원칙은 ‘상속개시일 현재의 시가’입니다.
공시지가나 기준시가, 공동주택가격 등은 시가를 산정하기 어려울 때 적용하는 보충적인 평가방법에서 중요하게 등장합니다.
이번 글의 핵심
부동산 상속세는 공시지가 하나만 보고 계산하지 않습니다.
시가가 있으면 시가가 먼저입니다.
시가를 산정하기 어려울 때 토지의 개별공시지가, 건물의 고시가액, 공동주택가격 등 법에서 정한 보충평가방법을 검토합니다.
1. 부동산 상속세는 왜 시가부터 볼까요?
상속세 및 증여세법 제60조는 상속세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 따라 평가하도록 정하고 있습니다.
여기서 말하는 시가는 단순한 호가가 아닙니다.
불특정 다수인 사이에서 자유로운 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립한다고 인정되는 가액을 말하고, 일정한 수용가격·공매가격·감정가격 등도 법령이 정한 요건 아래 시가로 인정될 수 있습니다.
따라서 상속인이 “우리 집은 이 정도 가치일 것 같습니다”라고 생각하는 금액이 그대로 시가가 되는 것은 아닙니다.
법률 근거 : 국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법 제60조
2. 공시지가·기준시가·공시가격은 무엇이 다를까요?
일반적으로 “부동산 공시가격”이라고 한꺼번에 부르지만 실제 평가에서는 재산 종류에 따라 기준이 달라집니다.
토지
개별공시지가
일반 건물
신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려해 국세청장이 산정·고시한 가액
일정 오피스텔·상업용 건물
토지와 건물을 일괄해 국세청장이 산정·고시한 가액
주택
개별주택가격 또는 공동주택가격 등 해당 법정 평가기준을 확인합니다.
따라서 “부동산은 공시지가로 평가합니다”라고 한 문장으로 설명하면 정확하지 않습니다.
더 중요한 것은 이 값들이 언제나 첫 번째 기준이 아니라는 점입니다.
법에서 인정되는 시가가 있다면 그 시가를 먼저 검토합니다.
법률 근거 : 국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법 제61조
3. 공시가격이 7억 원인데 10억 원으로 평가될 수도 있을까요?
그럴 수 있습니다.
예를 들어 부모님이 남긴 아파트의 공동주택가격이 7억 원이라고 가정하겠습니다.
그런데 평가기간 안에 같은 아파트 단지의 유사한 면적과 조건을 가진 주택이 10억 원에 실제 거래됐고, 그 거래가 법에서 인정하는 유사재산 매매사례가액의 요건을 갖춘다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
설명용 예시
공동주택가격 : 7억 원
법에서 인정되는 유사 매매사례가액 : 10억 원
시가로 인정되는 10억 원이 평가의 기준이 될 수 있습니다.
이 때문에 상속세 신고에서는 공시가격만 확인해서 끝내면 안 됩니다.
4. 부동산 상속세 ‘시가’라고 해서 부동산 중개업소 호가는 아닙니다
시가를 잘못 이해하면 또 다른 문제가 생깁니다.
부동산 중개업소에서 “요즘 이 아파트는 15억 원 정도 부릅니다”라고 말했다고 해서 그 가격이 자동으로 세법상 시가가 되는 것은 아닙니다.
세법은 실제 매매가액과 감정가격, 수용가격, 공매가격 등 법령에서 인정하는 자료를 기준으로 시가 여부를 판단합니다.
결국 중요한 것은 막연한 시장의 느낌이 아니라 법적으로 인정될 수 있는 객관적인 평가자료입니다.
5. 아파트는 왜 매매사례가액을 부동산 상속세에서 특히 주의해야 할까요?
아파트는 같은 단지 안에서 비슷한 면적의 주택이 반복적으로 거래되는 경우가 많습니다.
그래서 상속받은 바로 그 아파트가 평가기간에 거래되지 않았더라도 유사한 재산의 거래사례가 상속재산 평가에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
층과 방향, 면적, 기준시가 등 여러 조건을 비교해야 하므로 단순히 같은 단지에서 가장 높은 거래가격 하나를 가져오는 방식도 정확하지 않습니다.
실제 신고에서는 해당 거래가 유사재산 매매사례가액으로 인정될 수 있는지를 구체적으로 검토해야 합니다.
6. 부동산 상속세에서 토지와 상가건물은 어떻게 볼까요?
아파트처럼 거래사례가 풍부하지 않은 부동산은 판단이 더 어려워집니다.
특히 토지와 단독 상가, 공장, 창고처럼 개별성이 강한 재산은 같은 조건의 거래를 찾기 어려운 경우가 많습니다.
시가를 인정할 수 있는 자료를 찾기 어렵다면 법정 보충평가방법을 검토합니다.
토지는 개별공시지가가 기본적인 보충평가 기준이 됩니다.
일반 건물은 국세청장이 신축가격과 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려해 산정·고시하는 가액을 적용하는 구조입니다.
일정한 오피스텔과 상업용 건물은 토지와 건물을 일괄해 고시한 가액을 사용할 수 있습니다.
7. 부동산 상속세 감정평가는 언제 중요해질까요?
대형 건물이나 개발예정 토지처럼 거래가 드문 부동산에서는 감정가격이 중요한 역할을 할 수 있습니다.
현행 상속세 및 증여세법은 일정 요건을 충족한 감정가격 역시 시가로 인정될 수 있도록 하고 있습니다.
필자가 과거 상속세 신고 실무를 진행할 때도 지방 대형 건물과 여러 부동산을 평가하면서 단순한 공시가격만으로 모든 판단을 끝낼 수 없다는 점을 직접 경험했습니다.
특히 거래가 거의 없는 부동산은 평가방법 하나에 따라 상속재산가액이 크게 달라질 수 있으므로 전문가와 자료를 함께 검토하는 것이 중요합니다.
법률 근거 : 국가법령정보센터｜시가에 포함되는 감정가격 등
8. 과거의 ‘자산재평가’와 상속 부동산 평가는 같은 제도일까요?
과거 기업 회계업무를 경험한 분이라면 자산재평가라는 말을 기억하실 수 있습니다.
과거 자산재평가 제도는 물가상승 등으로 기업 장부에 기록된 자산가액과 현실의 가치 사이에 큰 차이가 생겼을 때 기업자산을 다시 평가해 장부에 반영하는 기능을 했습니다.
이 제도는 2000년 말까지의 적용을 끝으로 사실상 종료됐습니다.
하지만 이것을 오늘 다루는 부동산 상속세 평가의 직접적인 전신으로 보면 안 됩니다.
기업회계에서 자산을 장부에 얼마로 표시할 것인가와 상속세를 위해 재산을 얼마로 평가할 것인가는 목적부터 다릅니다.
현재 상속재산의 부동산 평가는 상속세 및 증여세법의 평가원칙에 따라 별도로 이루어집니다.
9. 재개발로 땅값이 크게 올랐는데 현금은 없다면 어떻게 할까요?
부동산 상속에서 가장 현실적인 문제는 바로 여기서 나타납니다.
부모님이 오래전 사두신 토지가 재개발이나 교통망 확충, 주변 개발사업 등의 영향으로 크게 상승했다고 가정해보겠습니다.
상속인은 가치가 높은 재산을 물려받게 됩니다.
하지만 재산가치가 높다는 것과 통장에 세금을 낼 현금이 있다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
오히려 몇 년 뒤 개발이 완료되면 가치가 더 높아질 것으로 기대되는 재산을 상속세 납부 때문에 지금 서둘러 매각해야 하는 상황도 생길 수 있습니다.
지난 8편에서 살펴본 연부연납과 물납이 이런 상황에서 다시 중요해집니다.
여기서 꼭 구분하세요
앞으로 부동산 가격이 더 오를 것이라는 기대를 상속재산가액에 미리 더하는 것은 아닙니다.
평가의 기준은 원칙적으로 상속개시일 현재입니다.
10. 부동산이 20억 원이면 상속세도 20억 원을 기준으로 바로 계산할까요?
여기서 또 하나의 오해가 생깁니다.
부동산 평가액이 20억 원으로 결정됐다고 해서 20억 원에 상속세율을 바로 곱하는 것은 아닙니다.
상속세 계산에서는 다른 상속재산을 더 확인해야 합니다.
채무와 공과금, 장례비용 등 차감항목도 확인합니다.
사전증여재산도 다시 살펴봅니다.
배우자가 있다면 배우자 상속공제를 포함한 각종 상속공제를 검토합니다.
그 과정을 거쳐 과세표준을 계산한 뒤 누진세율을 적용합니다.
부동산 평가액은 상속세 그 자체가 아니라 상속세 계산을 시작하는 중요한 숫자입니다.
The Better Pulse의 생각
우리나라에서 부동산은 단순한 투자자산 이상의 의미를 가지고 있습니다.
부모님 세대에게 집과 땅은 평생의 저축이었고, 노후를 위한 안전망이었으며, 때로는 자녀에게 남겨줄 수 있는 거의 유일한 재산이기도 했습니다.
그런 재산이 오랜 시간 동안 지역개발과 도시화, 정책 변화 등에 따라 큰 폭으로 가치가 오른 경우도 있습니다.
그러나 평가액이 크게 올랐다고 해서 그 가치를 즉시 현금으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
특히 가족이 계속 거주해야 하는 주택이나 사업에 사용되는 건물, 아직 개발이 끝나지 않은 토지라면 상속인은 재산을 보유하고 싶어도 세금 때문에 매각을 고민할 수 있습니다.
그래서 부동산 상속세의 문제는 단순히 “세율이 높다” 또는 “재산이 많다”는 말만으로 설명하기 어렵다고 생각합니다.
얼마로 평가할 것인지가 첫 번째 문제입니다.
그 평가가 끝나면 실제로 세금을 낼 현금을 어떻게 마련할 것인지가 두 번째 문제입니다.
부동산 상속은 ‘가치의 문제’와 ‘현금의 문제’를 함께 봐야 합니다.
* 공시지가를 보기 전에 ‘시가가 있는지’부터 확인합니다
부동산 상속세 계산에서 가장 먼저 기억할 원칙은 간단합니다.
상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다.
시가로 인정할 수 있는 자료가 없다면 그때 토지의 개별공시지가, 건물의 고시가액, 주택의 공시가격 등 법에서 정한 보충평가방법을 검토합니다.
아파트라면 매매사례가액을 살펴야 합니다.
대형 건물이나 거래가 드문 토지라면 감정가격의 역할도 확인해야 합니다.
그리고 평가가 끝났다면 지난 8편에서 살펴본 것처럼 상속세 납부재원까지 함께 설계해야 합니다.
다음 10편에서는 “상속세 절세, 언제부터 준비해야 할까요?”를 다룹니다. 상속이 발생한 뒤 대책을 찾는 것과 생전에 증여·보험·재산구조를 미리 점검하는 것이 왜 다른지 실제 사례와 함께 살펴보겠습니다.
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8편｜상속세 납부, 현금이 없으면 어떻게 해야 할까요?
💙 The Better Pulse 상속세 시리즈는 계속됩니다
상속과 증여, 기업승계와 재산평가를 실무 경험과 공식 자료를 바탕으로 차분하게 풀어갑니다.
참고 법령 및 공식자료
① 국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법 제60조 평가의 원칙
② 국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법 제61조 부동산 등의 평가
③ 국가법령정보센터｜시가에 포함되는 감정가격 등
이 글은 부동산 상속재산 평가의 일반적인 이해를 돕기 위한 정보와 The Better Pulse의 의견을 담았습니다.
실제 상속재산 평가는 평가기준일, 재산 종류, 매매사례가액과 감정가격의 존재 여부, 유사재산의 조건, 저당권 설정 여부와 각종 특례 등에 따라 달라질 수 있습니다.
본문의 금액 사례는 평가구조를 이해하기 위한 단순 예시이며 실제 신고가액이나 납부세액을 의미하지 않습니다.
실제 상속세 신고와 부동산 평가는 세무사·공인회계사·감정평가사 등 관련 전문가와 최신 법령을 기준으로 개별 검토하시기 바랍니다.
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