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비상장주식 가치평가를 하다 보면 순손익가치보다 순자산가치가 더 단순해 보일 때가 있습니다.

회사가 가진 자산에서 부채를 빼고 발행주식 수로 나누면 된다고 생각하기 쉽기 때문입니다.

그러나 실제 평가에서는 장부에 적힌 자산과 세법상 평가해야 하는 자산가액이 다를 수 있어 단순히 재무상태표의 자본총계를 발행주식 수로 나누는 방식으로 끝내면 안 됩니다.

지난 2부에서는 회사가 벌어들이는 이익을 기준으로 순손익가치를 계산하는 방법을 살펴봤습니다.

이번 3부에서는 회사가 현재 보유한 재산에 초점을 맞춰 순자산가치를 계산하는 방법을 알아보겠습니다. 특히 부동산이나 주식처럼 장부가액과 평가기준일의 가치가 크게 달라질 수 있는 자산을 보유한 회사라면 순자산가치가 전체 비상장주식 가치평가에 상당한 영향을 줄 수 있으므로 계산 순서와 확인 항목을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

1. 비상장주식 순자산가치란 무엇일까요?

상속세 및 증여세법 시행령 제54조에 따르면 1주당 순자산가치는 해당 법인의 순자산가액을 발행주식총수로 나누어 계산합니다.

여기서 중요한 것은 순자산가액을 단순히 회계상 자본총계와 같은 의미로 보면 안 된다는 점입니다. 시행령 제55조는 평가기준일 현재 법인의 자산을 세법상 평가방법에 따라 평가한 뒤 부채를 차감하도록 규정하고 있습니다.

쉽게 말하면 회사 장부에 토지가 5억원으로 적혀 있다고 해서 무조건 5억원을 그대로 사용하는 것이 아니라는 뜻입니다. 평가기준일 현재 세법에서 정한 방법으로 해당 자산의 가액을 확인하고, 필요한 조정을 거친 뒤 회사 전체 자산가액을 계산해야 합니다. 그래서 오래전에 취득한 토지나 건물처럼 장부가액과 현재 평가가액의 차이가 큰 자산이 있다면 순자산가치가 예상보다 크게 달라질 수 있습니다.

2. 비상장주식 순자산가치 1주당 순자산가치 계산식은 생각보다 간단합니다

1주당 순자산가치 = 평가기준일 현재 순자산가액 ÷ 발행주식총수

예를 들어 세법상 평가를 거친 회사의 자산가액이 30억원이고 인정되는 부채가 10억원이라고 가정해 보겠습니다. 그러면 순자산가액은 20억원입니다. 발행주식총수가 10만 주라면 1주당 순자산가치는 20억원을 10만 주로 나눈 2만원이 됩니다.

비상장주식 순자산가치계산식만 보면 어렵지 않습니다. 문제는 30억원이라는 자산가액과 10억원이라는 부채가 어떤 과정을 거쳐 나온 숫자인지입니다. 비상장주식 가치평가에서는 이 앞단의 자산과 부채 확인 과정에서 평가 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

3. 비상장주식 순자산가치에서 장부가액만 보면 안 되는 이유

상속세 및 증여세법 시행령 제55조에서는 순자산가액을 계산할 때 평가기준일 현재 자산을 관련 세법 규정에 따라 평가하도록 하고 있습니다.

또한 일정한 경우 세법상 평가액이 장부가액보다 낮으면 장부가액을 기준으로 하도록 하는 규정도 있기 때문에 단순히 결산서 숫자만 복사해서 계산하는 방식은 위험할 수 있습니다.

예를 들어 회사가 오래전에 토지를 3억원에 취득해 장부에 보유하고 있는데 평가기준일 현재 세법상 평가액이 10억원이라면, 단순 장부 숫자만 사용한 계산과 세법에 따른 계산 사이에는 큰 차이가 생길 수 있습니다. 반대로 자산 종류와 상황에 따라 별도의 평가 규정을 확인해야 하는 경우도 있으므로 자산별 평가방법을 먼저 구분하는 것이 중요합니다.

4. 부채도 장부에 있다고 모두 똑같이 처리되는 것은 아닙니다

비상장주식 순자산가치는 자산에서 부채를 차감하는 구조이므로 어떤 금액을 부채로 인정하느냐 역시 중요합니다. 결산서에 표시된 부채라는 이유만으로 아무 검토 없이 모두 차감하기보다는 평가기준일 현재 실제 부담해야 하는 채무인지, 관련 증빙이 있는지, 세법상 순자산가액 계산에서 어떻게 처리해야 하는지를 함께 확인해야 합니다.

가족회사나 주주와 회사 사이의 자금거래가 많은 법인은 특히 주의할 필요가 있습니다. 대표자 가수금이나 가지급금, 특수관계인과의 채권·채무처럼 거래 성격을 확인해야 하는 항목이 있다면 계약서, 금융거래 내역, 회계자료 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 비상장주식 가치평가에서는 작은 계정 하나가 주식 수 전체에 적용되기 때문에 최종 평가금액에서는 생각보다 큰 차이를 만들 수 있습니다.

5. 비상장주식 순자산가치가 0원보다 작다면?

회사의 자산보다 부채가 더 많다면 계산상 순자산가액이 마이너스가 될 수도 있습니다. 그러나 상속세 및 증여세법 시행령 제55조에서는 순자산가액이 0원 이하인 경우 순자산가액을 0원으로 하도록 규정하고 있습니다.

따라서 회사의 자산이 5억원이고 부채가 8억원이라고 해서 순자산가액을 마이너스 3억원으로 놓고 1주당 순자산가치를 음수로 계산하는 것은 아닙니다. 이 규정은 적자회사나 재무구조가 좋지 않은 법인의 비상장주식 가치평가를 할 때 특히 놓치기 쉬운 부분입니다.

6. 순자산가치가 최종 주식가액의 기준이 되는 경우

여기서 지난 2부의 순손익가치와 연결해 봐야 합니다. 현재 시행령 제54조의 일반적인 비상장주식 평가에서는 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균합니다. 부동산과다보유법인은 그 비율이 순손익가치 2, 순자산가치 3으로 달라집니다.

그런데 여기서 끝이 아닙니다. 이렇게 계산한 가중평균액이 1주당 순자산가치의 80%보다 낮으면 순자산가치의 80%에 해당하는 금액을 비상장주식의 가액으로 적용하도록 규정하고 있습니다. 즉 회사의 최근 이익이 줄어 순손익가치가 낮게 계산되더라도 많은 자산을 보유하고 있다면 순자산가치가 최종 평가액의 중요한 하한선 역할을 할 수 있습니다.

예를 들어 1주당 순자산가치가 5만원이라면 그 80%는 4만원입니다. 순손익가치와 순자산가치를 가중평균한 결과가 3만5천원이라면 단순히 3만5천원을 최종 평가액으로 사용하지 않고 해당 규정의 적용 여부를 확인해야 합니다. 이 때문에 비상장주식 가치평가는 순손익가치와 순자산가치를 각각 계산한 뒤 마지막 단계에서 반드시 서로 연결해서 검토해야 합니다.

7. 어떤 회사는 순자산가치가 훨씬 중요해집니다

모든 비상장회사가 똑같은 방식으로 끝나는 것은 아닙니다. 현행 시행령 제54조에는 일정한 경우 일반적인 가중평균 방식과 달리 순자산가치에 따라 평가하도록 하는 규정이 있습니다. 대표적으로 사업개시 전 법인, 사업개시 후 3년 미만인 법인, 휴업·폐업 중인 법인 등이 포함되며, 일정 요건에 해당하는 자산구성의 법인이나 존속기한이 얼마 남지 않은 법인 등에 대해서도 별도의 규정을 두고 있습니다.

따라서 회사를 평가하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 계산기를 두드리는 것이 아니라 우리 회사가 일반적인 평가대상인지, 순자산가치를 중심으로 봐야 하는 예외에 해당하는지 확인하는 것입니다. 이 단계를 놓치면 계산 자체는 정확해도 처음부터 잘못된 평가방법을 적용할 수 있습니다.

8. 비상장주식 순자산가치 평가 전 무엇을 준비할까요?

실무에서는 평가기준일부터 먼저 확정하고 그 날짜를 기준으로 재무상태표와 자산명세, 부채명세를 준비하는 것이 좋습니다. 그다음 토지·건물·주식·채권·현금성 자산 등 주요 자산을 구분하고 장부가액과 세법상 평가가액이 달라질 가능성이 있는 항목을 따로 표시해 두면 검토가 훨씬 쉬워집니다. 부채 역시 금융기관 차입금처럼 확인이 쉬운 항목과 특수관계인 거래처럼 추가 증빙이 필요한 항목을 구분해 두는 편이 좋습니다.

특히 증여나 상속, 가업승계, 주식 양수도처럼 실제 세금과 연결되는 상황이라면 예상 주식가액만 계산하고 거래를 먼저 진행하기보다 평가기준일과 회사의 자산구성, 최근 손익, 주주관계까지 함께 확인하는 것이 안전합니다. 순자산가치가 높게 나오는 회사라면 주식을 넘기는 시기와 방법에 따라 세 부담의 크기도 달라질 수 있기 때문입니다.

3부 핵심 정리

순자산가치는 단순히 회사의 자산에서 부채를 빼는 계산처럼 보이지만 실제 비상장주식 가치평가에서는 자산을 어떤 금액으로 평가할지, 어떤 부채를 차감할지, 일반적인 가중평균 방식을 적용할 수 있는 회사인지까지 함께 확인해야 합니다. 특히 부동산이나 다른 주식을 많이 보유한 회사, 설립된 지 오래되지 않은 회사, 휴업 또는 폐업 상태인 회사라면 일반 회사와 다른 평가규정이 적용될 가능성을 먼저 살펴봐야 합니다.

결국 비상장주식 가치평가에서 중요한 것은 계산식 자체를 외우는 것이 아니라 회사의 실제 자산구조를 세법의 평가기준에 맞춰 다시 바라보는 것입니다.

2부에서 살펴본 순손익가치가 회사의 수익력을 보여준다면, 이번 3부의 순자산가치는 회사가 현재 가지고 있는 재산의 힘을 보여준다고 이해하면 두 개념을 훨씬 쉽게 연결할 수 있습니다.

함께 읽으면 도움되는 글

1부｜비상장주식 가치평가 1부｜처음이라면 알아야 할 7가지

2부｜비상장주식 가치평가, 순손익가치 계산법과 3·2·1 법칙

주의사항

이 글은 비상장주식 평가제도를 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 상속세·증여세 신고나 주식 거래에 적용되는 평가액은 평가기준일, 회사의 자산구성, 사업기간, 거래관계와 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 세법과 시행령도 개정될 수 있으므로 실제 신고나 중요한 거래 전에는 최신 법령과 국세청 안내를 확인하고 필요한 경우 세무전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

참고문헌 및 공식 자료

1. 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령 제54조(비상장주식등의 평가)
순손익가치·순자산가치의 가중평균, 3:2 비율, 부동산과다보유법인의 2:3 비율, 순자산가치 80% 하한의 근거야. 현재 확인되는 시행령은 2026년 2월 27일 시행본이야.
상속세 및 증여세법 시행령 제54조 바로가기

2. 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령 제55조(순자산가액의 계산방법)
이번 비상장주식 순자산가치 3부에서 가장 중요한 출처야. 평가기준일 현재 자산 평가, 부채 차감, 순자산가액이 0원 이하일 때 0원으로 처리하는 근거가 들어 있어.
상속세 및 증여세법 시행령 제55조 바로가기

3. 국세청 국세법령정보시스템 — 비상장주식 평가 관련 질의회신
실제 세무 질의회신에서 상증세법 제63조와 시행령 제54조를 근거로 비상장주식 평가방법과 순자산가치 계산식을 확인할 수 있어. 법 조문과 함께 보조 출처로 넣기 좋아.
국세청 비상장주식 평가 질의회신 바로가기

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비상장주식 가치평가를 처음 접하면 가장 먼저 궁금해지는 것이 있습니다. 회사가 매년 상당한 이익을 내고 있다면 그 이익이 주식가치에는 어떻게 반영될까요?

반대로 회사가 좋은 부동산을 보유하고 있어도 최근 몇 년 동안 이익을 거의 내지 못했다면 주식가치는 어떻게 달라질까요?

지난 1부에서는 비상장주식의 가격을 왜 단순히 액면가나 장부가액으로 정할 수 없는지, 그리고 세법상 보충적 평가방법이 어떤 구조로 이루어지는지를 살펴봤습니다. 이번 2부에서는 그 구조를 이루는 첫 번째 핵심인 순손익가치를 자세히 살펴보겠습니다.

순손익가치를 이해하면 비상장회사의 주식가치가 최근 실적에 따라 왜 크게 달라질 수 있는지 알 수 있습니다. 특히 최근 3년 동안 회사의 이익이 빠르게 증가하거나 감소했다면 단순한 3년 평균과 실제 세법상 평가 사이에 상당한 차이가 생길 수도 있습니다.

1. 순손익가치는 회사의 ‘돈 버는 힘’을 평가합니다

비상장회사는 상장회사처럼 거래소에서 매일 주식가격이 형성되지 않습니다. 따라서 실제 거래사례 등 세법상 시가로 인정할 수 있는 가격을 찾기 어려운 경우에는 법에서 정한 보충적 평가방법을 검토하게 됩니다.

현행 상속세 및 증여세법 시행령 제54조는 비상장주식의 평가에서 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 사용하도록 규정하고 있습니다. 일반적인 법인의 경우 두 가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균합니다.

쉽게 말하면 순자산가치가 회사가 현재 무엇을 가지고 있는지를 살펴보는 방법이라면, 순손익가치는 회사가 사업을 통해 얼마나 지속적으로 이익을 만들어내고 있는지를 살펴보는 방법이라고 이해할 수 있습니다.

따라서 건물이나 토지가 거의 없는 회사라도 꾸준히 높은 이익을 만들어낸다면 순손익가치가 높게 나타날 수 있습니다. 반대로 많은 자산을 보유하고 있어도 영업실적이 좋지 않다면 순손익가치 자체는 낮게 계산될 수 있습니다.

2. 비상장주식 가치평가에서 왜 최근 3년의 순손익을 볼까요?

회사의 수익력을 단 한 해의 실적만으로 판단하면 왜곡이 생길 수 있습니다. 어떤 해에는 예상하지 못한 호황이 찾아올 수 있고, 반대로 일시적인 비용 증가나 경기침체로 이익이 크게 줄어들 수도 있기 때문입니다.

그래서 비상장주식의 순손익가치를 계산할 때는 최근 3개 사업연도의 순손익액을 사용합니다. 그러나 여기에서 중요한 점이 있습니다. 세법은 최근 3년의 순손익액을 단순하게 더한 뒤 3으로 나누지 않습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제56조에 따르면 평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액에는 3, 이전 2년 사업연도에는 2, 이전 3년 사업연도에는 1의 가중치를 적용합니다. 그리고 이를 모두 더한 뒤 6으로 나눕니다.

최근 3년 1주당 순손익액 가중평균 = [(최근 1년 순손익액 × 3) + (최근 2년 순손익액 × 2) + (최근 3년 순손익액 × 1)] ÷ 6

최근 사업연도의 실적에 가장 높은 비중을 주는 것입니다. 따라서 최근 들어 회사의 실적이 빠르게 좋아지고 있다면 단순 평균보다 세법상 가중평균액이 더 높아질 가능성이 있습니다.

3. 비상장주식 가치평가는 숫자를 넣으면 차이가 바로 보입니다

가상의 비상장회사인 ‘대한산업’을 예로 들어보겠습니다. 계산을 쉽게 하기 위해 주식 수에는 변동이 없었다고 가정하겠습니다.

세 연도의 순손익액을 단순 평균하면 1주당 3,000원입니다. 하지만 세법상 가중평균 방법을 적용하면 결과가 달라집니다.

(5,000원 × 3 + 3,000원 × 2 + 1,000원 × 1) ÷ 6 = 약 3,667원

단순 평균은 3,000원이지만 가중평균액은 약 3,667원이 됩니다. 최근 실적이 좋아지고 있는 회사이기 때문에 가장 최근 연도에 높은 가중치가 적용되면서 평균액이 올라간 것입니다.

반대로 최근 실적이 급격하게 나빠진 회사라면 같은 원리가 반대 방향으로 작용합니다. 바로 이 때문에 비상장주식 가치평가에서는 단순히 ‘최근 3년 평균 이익’만 확인해서는 안 됩니다.

4. 비상장주식 가치평가에서 가중평균액이 곧 주식가격은 아닙니다

여기에서 또 하나 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.

앞에서 계산한 약 3,667원이 바로 대한산업의 1주당 주식가치가 되는 것은 아닙니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제54조에서는 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액을 법령에서 정한 이자율로 나누어 1주당 순손익가치를 계산하도록 하고 있습니다. 즉 한 해의 이익을 그대로 주식가격으로 보는 것이 아니라 회사가 지속적으로 이익을 만들어낼 수 있는 능력을 일정한 방식으로 가치화하는 구조입니다.

이 과정에서 특히 주의할 점은 인터넷에 있는 오래된 계산 사례의 숫자를 그대로 가져와 사용하지 않는 것입니다. 실제 평가를 할 때는 평가기준일 현재 적용되는 법령과 이자율을 다시 확인해야 합니다.

5. 당기순이익을 그대로 넣으면 왜 위험할까요?

실무에서는 이 부분이 더욱 중요합니다.

회사의 손익계산서에 당기순이익이 5억원으로 표시되어 있다고 해서 그 5억원을 그대로 순손익가치 계산에 사용하는 것은 아닙니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제56조는 순손익액을 계산할 때 법인세법상 각 사업연도 소득을 바탕으로 법에서 정한 금액을 더하거나 빼도록 규정하고 있습니다. 따라서 회계장부에 표시된 당기순이익과 비상장주식 평가에 사용하는 세법상 순손익액은 서로 달라질 수 있습니다.

이 차이를 놓치면 계산의 출발점부터 잘못될 수 있습니다. 그래서 실제 비상장주식 가치평가에서는 손익계산서만 보는 것이 아니라 법인세 신고자료와 세무조정 내용 등을 함께 확인해야 합니다.

예를 들어 손익계산서상으로는 큰 이익이 발생했더라도 그 안에 평소 영업활동과 성격이 다른 항목이 포함되어 있다면 세법상 평가 과정에서 별도의 검토가 필요할 수 있습니다. 결국 중요한 것은 회계장부에 찍힌 마지막 숫자 하나가 아니라 그 숫자가 어떤 과정을 거쳐 만들어졌는지를 확인하는 것입니다.

6. 비상장주식 가치평가에서 회사에 증자나 감자가 있었다면 더 조심해야 합니다

최근 3년 동안 회사의 발행주식 수가 계속 같았다면 1주당 순손익액을 이해하기가 비교적 쉽습니다. 그러나 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 증자나 감자가 있었다면 이야기가 달라집니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제56조에는 이러한 경우의 주식 수와 순손익액 계산에 관한 별도의 규정이 있습니다. 즉 현재 발행주식 수만 보고 과거 3년의 순손익을 단순히 나누는 방식으로 계산하면 오류가 발생할 수 있습니다.

가업승계를 준비하면서 증자를 했거나 가족 간 지분을 정리하기 위해 자본 변동이 있었던 회사라면 특히 이 부분을 확인해야 합니다. 비상장주식 평가에서는 회사가 얼마를 벌었느냐뿐 아니라 그 이익이 당시 몇 주의 주식에 귀속되는지도 중요하기 때문입니다.

7. 최근 3년 실적이 비정상적이라면 예외도 살펴봐야 합니다

최근 3년의 실적이 항상 회사의 정상적인 수익력을 보여주는 것은 아닙니다.

일시적이고 우발적인 사건 때문에 특정 연도의 순손익액이 크게 증가하는 경우도 있기 때문입니다.

현행 시행령 제56조는 일정한 요건을 모두 충족하는 경우 최근 3년 순손익액의 가중평균 대신 전문기관 등이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액을 사용할 수 있는 제도를 두고 있습니다. 다만 단순히 회사의 이익이 평소와 달랐다는 이유만으로 자유롭게 선택할 수 있는 것은 아니며, 법령에서 정한 사유와 신고기한 등의 요건을 충족해야 합니다.

따라서 회사에 일회성 이익이 발생했다고 해서 임의로 해당 금액을 제외해서 계산해서는 안 됩니다. 반대로 최근 3년의 숫자가 회사의 정상적인 수익력을 제대로 보여주지 못하는 특별한 상황이라면 관련 예외 규정을 검토할 필요가 있습니다.

순손익가치만 계산했다고 비상장주식 평가가 끝나는 것은 아닙니다

여기까지 계산하면 회사의 수익력을 바라보는 하나의 값이 만들어집니다. 그러나 이것이 곧 최종적인 비상장주식 평가액을 의미하는 것은 아닙니다.

현행 시행령 제54조에 따르면 일반적인 비상장주식은 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균합니다. 부동산과다보유법인은 두 가치의 비율을 각각 2와 3으로 적용합니다.

여기에 또 하나 중요한 장치가 있습니다. 이렇게 가중평균한 금액이 1주당 순자산가치의 80%보다 낮다면 순자산가치의 80%를 비상장주식의 가액으로 봅니다. 결국 회사의 수익력이 낮다고 해서 보유하고 있는 자산가치까지 무시할 수는 없는 구조입니다.

또한 모든 비상장법인이 똑같은 방식으로 평가되는 것도 아닙니다. 사업개시 전 법인, 사업개시 후 3년 미만인 법인, 휴업·폐업 중인 법인 등 시행령 제54조 제4항에 해당하는 경우에는 순자산가치에 따르는 별도의 규정이 있습니다.

적자 회사인데 주식가치가 높은 이유는 무엇일까요?

여기서 다음 편으로 이어지는 중요한 질문이 생깁니다. 매년 이익을 거의 내지 못하는 회사가 서울에 오래전에 취득한 건물을 가지고 있다고 가정해보겠습니다.

장부에는 건물과 토지가 비교적 낮은 금액으로 남아 있지만 평가시점의 가치가 크게 상승했다면 어떨까요? 순손익가치만 보면 별로 가치가 없어 보였던 회사의 주식이 순자산가치를 계산하는 순간 전혀 다른 모습을 보일 수 있습니다.

비상장주식 가치평가가 어려운 이유가 바로 여기에 있습니다.

회사가 돈을 얼마나 잘 버는지만 봐도 안 되고, 장부에 적힌 자산 숫자만 봐도 안 됩니다.

수익력과 자산가치를 함께 살펴야 회사의 주식가치에 가까이 갈 수 있습니다.

마무리｜2부에서 꼭 기억할 세 가지

첫째, 순손익가치는 회사의 최근 수익력을 평가하는 개념입니다.

둘째, 최근 3개 사업연도의 순손익액은 단순 평균하지 않고 최근 연도부터 3·2·1의 가중치를 적용합니다.

셋째, 손익계산서의 당기순이익을 그대로 가져오는 것이 아니라 세법에서 정한 방식에 따라 순손익액을 계산해야 합니다.

그리고 가장 중요한 점은 순손익가치가 최종 주식가치가 아니라는 것입니다. 다음 단계에서는 회사가 보유한 토지, 건물, 현금, 투자자산과 부채 등을 살펴보면서 1주당 순자산가치를 계산해야 합니다.

다음 편에서는 비상장주식 가치평가 3부에서는 ‘회사는 적자인데 건물이 100억원이라면 주식가치는 얼마일까?’라는 사례를 중심으로 순자산가치 계산법을 살펴보겠습니다.

*함께 읽으면 도움되는 글*

비상장주식 가치평가가 어려운 7가지 이유

기업가치평가 3가지 진실

※ 이 글은 세법을 이해하기 위한 일반적인 정보이며 개별 상속·증여 또는 거래에 대한 세무 자문을 대신하지 않습니다. 실제 평가에서는 평가기준일의 법령과 해당 법인의 재무·세무자료를 함께 확인해야 합니다.

* 관련 법령 및 참고자료*

국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법

국가법령정보센터｜상속세 및 증여세법 시행령

상속세 및 증여세법 확인하기국세청｜상속·증여 세금 안내

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서울 강남권에서 100억 원대 아파트를 서로 맞바꾸려는 문의(부동산 교환거래)가 나오고 있다는 보도가 나왔습니다.
이유는 앞으로 장기보유 주택의 양도소득세 부담이 커질 가능성 때문입니다.

기사에 등장하는 사례는 상당히 눈길을 끕니다.
과거 10억 원에 취득한 주택이 현재 100억 원이 됐을 때,
비슷한 가격의 다른 주택과 교환하면 현행 제도 아래에서
누적된 양도차익을 먼저 정산할 수 있다는 이야기입니다.

이후 새로 취득한 주택의 취득가액이 현재 거래가액을 기준으로 형성된다면,
나중에 그 주택을 110억 원에 매도할 때는
과거의 90억 원이 아니라 새로운 양도차익을 중심으로 세금을 계산하게 된다는 논리입니다.

1. 2029년 세금이 늘어난다는 이야기는 어디서 나온 걸까?

2026년 8월 정부가 입법예고한 소득세법 개정안(2026년 소득세법 일부개정법률안 입법예고｜법제처)에는
주택의 장기보유특별공제 체계를 장기거주 중심으로 바꾸는 내용이 담겨 있습니다.

정부안은 2027년을 유예기간으로 두고,
2028년부터 주택에 대한 장기보유특별공제를
단계적으로 ‘장기거주 소득공제’ 체계로 전환하도록 설계했습니다.

특히 공제금액 한도도 새롭게 도입합니다.
입법예고안 기준으로 2028년에는 20억 원,
2029년 이후에는 10억 원의 한도를 적용하는 내용입니다.

따라서 오랜 기간 보유하면서 가격이 크게 오른 초고가 주택은
현행 제도보다 세 부담이 커질 가능성이 있습니다.

다만 이것은 2026년 8월 현재 입법예고된 개정안입니다.
국회 심의 과정에서 내용이 변경될 가능성이 있으므로
2029년 세금이 이미 확정됐다고 표현하면 정확하지 않습니다.

2. 부동산 교환거래도 양도세가 발생할까?

부동산 교환거래 여기서 가장 먼저 생기는 오해가 있습니다.
현금을 받지 않고 집끼리 교환하면
양도소득세가 발생하지 않을 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 세법에서 말하는 양도는 일반적인 매매만을 뜻하지 않습니다.
부동산을 교환해 소유권을 유상으로 이전하는 경우 역시
양도소득세 과세 문제가 발생할 수 있습니다.

국세청도 금전의 수수가 없는 교환거래에서
양도가액을 계산하는 기준을 별도로 안내하고 있습니다.
즉 집을 맞바꾼다고 해서 기존 주택에서 발생한
양도차익 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

3. 부동산 교환거래, 100억 원이 새 취득가액으로 바로 인정될까?

저는 이 부분이 이번 문제에서 상당히 중요하다고 봅니다.

기사의 예시는 이해하기 쉽습니다.
10억 원에 구입한 주택이 100억 원이 됐고,
100억 원 상당의 다른 주택과 교환했다면
새로 받은 주택의 취득가액도 100억 원으로 생각하기 쉽습니다.

그런데 실제 세법 판단은 그렇게 단순하지만은 않습니다.

대법원은 부동산 교환에서 실지거래가액을 판단할 때
단순히 일반적인 시가가 존재한다는 사실만 보는 것이 아니라,
교환 대상의 금전가치를 평가하고
그 차액을 정산하는 등 객관적인 거래가액을 확인할 수 있는지를 중요하게 보고 있습니다.

국세청 역시 교환계약서의 실지거래가액을 기본으로 하되,
그 금액을 실지거래가액으로 인정하거나 확인할 수 없다면
매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등의 적용 문제가 생길 수 있다고 설명합니다.

4. ’25억 절세’라는 표현도 다시 계산해볼 필요가 있습니다

보도 사례에서는 현행 제도 아래에서 계산한 세금과
향후 개정안이 그대로 시행됐을 때의 세금을 비교해
수십억 원의 차이가 발생할 수 있다고 설명합니다.

숫자만 놓고 보면 상당한 절세처럼 보입니다.

그러나 경제적으로는 한 가지를 더 봐야 합니다.
교환거래를 하면 기존 주택에서 발생한 양도차익에 대해
세금을 지금 먼저 부담할 수 있기 때문입니다.

또 새로운 주택을 취득하는 과정에서는
취득 단계의 세금과 등기비용,
거래를 위해 들어가는 여러 비용도 검토해야 합니다.

5. 지금 내는 10억과 몇 년 뒤 내는 10억은 같은 돈일까?

여기에는 회계와 재무에서 사용하는 ‘현재가치’ 개념도 생각해볼 필요가 있습니다.

예를 들어 5년 뒤 지급할 10억 원을
연 5%의 할인율로 단순 환산하면 현재가치는 약 7억8,400만 원입니다.

물론 실제 세금 분석에서 어떤 할인율을 적용할지는
자금조달 비용과 투자수익률, 위험 등에 따라 달라집니다.
따라서 이 숫자 자체가 세금 계산 결과는 아닙니다.

중요한 것은
‘지금 내는 세금과 미래에 내는 세금을 단순히 같은 금액으로 비교해서는 안 된다’
는 점입니다.

교환을 통해 미래 세금을 줄이더라도
상당한 세금을 몇 년 먼저 납부해야 한다면,
그동안 사용할 수 있었던 자금의 시간가치도 함께 고려해야 합니다.

6. 세제가 바뀌면 사람들은 반드시 집을 팔까?

이번 개정안에는 정책적인 목적도 있습니다.
장기간 단순 보유한 경우보다 실제 오래 거주한 1주택자를
더 우대하는 방향으로 제도를 바꾸고,
가격 상승폭이 큰 초고가 주택에서 발생하는
공제 규모도 제한하려는 것입니다.

이러한 정책 취지 자체와 시장의 실제 반응은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

세 부담이 커지면 집주인이 매물을 내놓을 수도 있습니다.
하지만 반대로 매도를 포기하거나,
증여 또는 합법적인 다른 거래방식을 검토할 수도 있습니다.
이번에 보도된 교환거래 문의도 바로 이런 행동 변화 가운데 하나로 볼 수 있습니다.

결국 세제를 바꾸면 세금만 변하는 것이 아니라
납세자의 의사결정 자체가 달라질 수 있습니다.
정책을 평가할 때 세수 효과뿐 아니라
거래량과 매물 잠김, 거래 형태의 변화까지 살펴봐야 하는 이유입니다.

7. 부동산 교환거래가 누구에게나 좋은 절세 전략은 아닙니다

초고가주택을 장기간 보유했고
향후 제도 변화로 세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되는 사람에게는
부동산 교환거래가 검토 대상이 될 수 있습니다.

그렇다고 이를 일반적인 절세 공식처럼 받아들이기는 어렵습니다.

현재 주택의 양도세,
새 주택의 취득 관련 세금,
교환가액의 인정 문제,
추가 거래비용,
향후 주택가격,
보유기간과 거주기간,
그리고 최종적으로 확정될 세법까지 모두 영향을 미치기 때문입니다.

특히 기사에 함께 언급된 명의신탁성 거래 등은
정상적인 부동산 교환거래와 별개의 법률 문제를 일으킬 수 있습니다.
이런 방식을 단순한 ‘절세 방법’으로 접근해서는 곤란합니다.

The Better Pulse의 시각

이번 논란에서 흥미로운 부분은
‘100억 원짜리 집을 맞바꾼다’는 사실 자체보다
세법 변화가 사람들의 경제적 행동을 어떻게 바꾸는가에 있습니다.

세율이나 공제제도가 달라지면
납세자는 단순히 세금을 더 내는 데서 멈추지 않습니다.
매도 시기를 바꾸고,
자산구성을 조정하며,
가능한 다른 거래방법을 찾기 시작합니다.

따라서 기사에 제시된 ’25억 절세’라는 숫자 하나만 보고
교환거래가 유리하다고 판단하는 것은 위험합니다.

절세액을 계산하려면 세금의 금액뿐 아니라
세금을 부담하는 시점과 거래비용,
새로운 취득가액이 인정되는 방식,
향후 제도 변화까지 함께 봐야 합니다.

결국 중요한 질문은 이것입니다.

“25억 원을 절세하는 것인가,
아니면 미래의 세금을 지금 미리 정산하는 것인가?”

이 질문에 대한 답은 모든 사람에게 같지 않습니다.
실제 교환거래를 검토한다면
계약 전에 세무전문가와 개별 세액을 다시 계산해보는 것이 필요합니다.

함께 읽으면 도움 되는 글 : 기업가치평가 3가지 진실

참고자료

· 법제처, 2026년 소득세법 일부개정법률안 입법예고
· 국세청, 알기 쉬운 양도소득세
· 국세법령정보시스템, 부동산 교환거래 관련 질의회신
· 대법원 2016.3.10. 선고 2015두3577 판결
· 주간조선, 「100억 집 서로 바꿉시다…양도세 폭탄 예고에 강남서 벌어지는 일」, 2026.8.29.

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비상장주식 가치평가라는 말을 처음 들으면 어렵고 복잡한 계산부터 떠올리기 쉽습니다.

회계나 세법을 전공하지 않았다면 더욱 멀게 느껴질 수 있습니다.

하지만 기업가치를 이해하는 첫 단계는 어려운 계산식을 외우는 것이 아닙니다.

오히려 회사가 무엇을 가지고 있고, 어떻게 돈을 벌고 있으며, 앞으로도 그 힘을 이어갈 수 있는지를 하나씩 살펴보는 데서 시작합니다.

이번 비상장주식 가치평가 연재는 회계와 세법을 전공하지 않은 비전문인을 중심으로 풀어가려고 합니다.

복잡한 전문용어보다 실제 기업 사례와 생활 속 예시를 먼저 보여드리고, 필요한 계산법은 그다음에 설명하겠습니다.

기업가치를 공부하는 데 가장 중요한 것은 숫자를 외우는 것이 아니라 그 숫자가 왜 만들어졌는지를 이해하는 일이기 때문입니다.

1. 비상장주식 가치평가에는 매일 확인할 수 있는 시장가격이 없습니다

상장주식은 거래소에서 수많은 투자자가 사고팔면서 가격이 만들어집니다.

특정 회사 주식이 지금 얼마에 거래되는지 누구나 확인할 수 있고, 실제 거래가 이어지면서 시장가격도 계속 바뀝니다.

반면 비상장주식은 거래가 드물거나 특정한 사람들 사이에서만 거래되는 경우가 많습니다. 어떤 회사는 수년 동안 주식 거래가 한 번도 없을 수도 있습니다.

그래서 비상장주식 가치평가에서는 첫 질문부터 달라집니다.

“지금 거래가격이 얼마인가?”가 아니라 “이 회사의 경제적 가치를 무엇으로 판단할 것인가?”를 물어야 합니다.

이 차이가 상장주식과 비상장주식 가치평가를 나누는 가장 중요한 출발점입니다.

2. 장부에 적힌 자산이 곧 기업가치는 아닙니다

작은 제조업체를 하나 떠올려보겠습니다. 이 회사의 장부에는 토지와 건물, 기계, 차량, 예금과 같은 자산이 기록되어 있습니다.

이런 숫자를 모두 더하고 부채를 빼면 회사의 순자산을 어느 정도 확인할 수 있습니다. 하지만 여기서 기업가치가 완성되는 것은 아닙니다.

10년 동안 거래한 우량 고객, 오랜 경험을 가진 기술자, 대표자의 판단력, 회사만의 제조방법, 직원들의 숙련도와 조직문화는 장부 한 줄로 완전히 표현하기 어렵습니다. 그런데 실제 기업을 인수하려는 사람이라면 이런 요소를 매우 중요하게 바라볼 수 있습니다. 바로 이 때문에 비상장주식 가치평가는 단순한 장부 계산보다 훨씬 넓은 시각이 필요합니다.

3. 비상장주식 가치평가는 같은 이익을 내도 기업의 가치는 달라질 수 있습니다

A기업과 B기업이 올해 똑같이 3억 원의 이익을 냈다고 가정해보겠습니다. 숫자만 보면 두 회사의 성과는 비슷해 보입니다. 하지만 A기업은 제품을 꾸준히 판매해서 매년 비슷한 영업이익을 내고 있고, B기업은 평소 영업이익이 크지 않았지만 보유하던 부동산을 처분하면서 일시적으로 큰 이익이 생겼다면 이야기는 달라집니다.

기업가치에서 중요한 것은 이익의 크기뿐 아니라 이익의 지속성입니다. 올해 한 번 큰돈을 번 회사와 매년 안정적으로 돈을 버는 회사는 똑같은 숫자로 평가하기 어렵습니다. 비상장주식 가치평가에서는 그래서 손익계산서의 마지막 숫자만 보지 않고 그 이익이 어디서 만들어졌는지를 함께 살펴야 합니다.

4. 비상장주식 가치평가에서 회계상 이익과 실제 현금의 움직임은 같지 않습니다

기업가치를 이해하려면 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 바로 이익과 현금은 같은 것이 아니라는 점입니다. 회사가 회계상 이익을 냈어도 외상매출이 많다면 실제 현금은 충분하지 않을 수 있습니다. 반대로 손익계산서에 큰 비용이 잡혀 있어도 그 순간 현금이 빠져나가지 않는 경우도 있습니다.

그 대표적인 사례가 감가상각비입니다. 감가상각비는 기업이 영업활동에 사용하는 건물이나 기계와 같은 자산의 취득원가를 일정한 기간에 걸쳐 비용으로 나누어 인식하는 과정입니다. 따라서 손익에는 비용으로 반영되지만, 감가상각비를 기록할 때마다 현금이 다시 지급되는 것은 아닙니다.

이 부분은 앞으로의 연재에서 매우 중요하게 다룰 예정입니다. 비상장기업을 평가하면서 당기순이익만 보고 기업의 현금창출력까지 판단하면 실제 기업의 모습과 다른 결론이 나올 수 있기 때문입니다. 감가상각, 영업이익, 현금흐름을 서로 연결해서 보는 능력이 기업가치를 이해하는 중요한 열쇠가 됩니다.

5. 같은 자산이라도 실제 사용방법에 따라 경제적 의미가 달라집니다

회사에 100억 원짜리 건물이 있다고 생각해보겠습니다.

장부만 보면 상당한 자산을 가진 회사처럼 보일 수 있습니다. 그런데 건물 전체를 영업활동에 사용하고 있는지, 일부 층은 비어 있는지, 임대에 활용하는지, 실제 생산이나 업무와 연결되지 않는 공간이 있는지에 따라 경영자가 바라보는 경제적 의미는 달라질 수 있습니다.

기계도 마찬가지입니다. 같은 가격에 취득한 기계라도 한 대는 하루 종일 가동하고 다른 한 대는 주문 부족으로 대부분 멈춰 있다면 실제 생산활동에 기여하는 정도는 크게 다릅니다. 회계기준에서는 자산이 사용 가능한 상태에 이르면 감가상각을 시작하는 것이 기본이며, 단순히 운휴 상태라는 이유만으로 감가상각을 중단하는 것은 일반적인 원칙이 아닙니다. 다만 사용량을 기준으로 감가상각하는 방법에서는 생산활동이 없을 때 감가상각액을 인식하지 않을 수 있습니다.

바로 여기에서 경영의사결정과 회계정보의 관계가 중요해집니다. 회계상 숫자는 일정한 기준에 따라 만들어지지만, 경영자는 그 숫자가 실제 영업활동을 얼마나 충실하게 보여주는지도 함께 판단해야 합니다.

6. 사람과 조직문화도 기업가치를 만들지만 장부에는 잘 보이지 않습니다

좋은 기업은 건물과 기계만으로 만들어지지 않습니다. 경영자의 판단력, 직원들의 숙련도, 조직 안에서 오랫동안 축적된 경험, 거래처와의 신뢰, 회사가 가진 기술과 평판도 기업의 경쟁력을 만듭니다. 하지만 이런 가치는 일반적인 재무제표에서 독립된 숫자로 쉽게 확인하기 어렵습니다.

예를 들어 비슷한 설비와 비슷한 매출을 가진 두 회사가 있어도 한 회사는 핵심 기술자가 장기간 근무하면서 품질을 유지하고 있고, 다른 회사는 인력 교체가 잦아서 품질과 납기가 계속 흔들린다면 미래의 수익 가능성은 달라질 수 있습니다. 이 차이는 지금의 장부보다 앞으로의 기업가치에서 더 크게 나타날 수 있습니다.

7. 결국 기업가치는 과거보다 미래를 얼마나 만들어낼 수 있는지가 중요합니다

기업의 과거 실적은 매우 중요합니다. 하지만 투자자나 인수자는 과거의 이익만 사는 것이 아닙니다. 앞으로 그 기업이 계속해서 현금을 만들 수 있는지, 경쟁력을 유지할 수 있는지, 새로운 시장에 대응할 수 있는지를 함께 판단합니다. 그래서 기업가치는 과거의 재무제표를 읽는 작업인 동시에 미래의 경제적 능력을 판단하는 작업이기도 합니다.

지난해 10억 원을 벌었다는 사실도 중요하지만 그 10억 원이 일회성이었는지, 앞으로 반복될 수 있는지, 대표자 한 사람에게 지나치게 의존하고 있는지, 새로운 투자가 필요한지까지 살펴봐야 합니다. 바로 이런 이유로 비상장주식 가치평가는 계산기만 잘 두드린다고 완성되지 않습니다.

비상장주식의 가치평가는 기업을 평가하는 데서 끝나지 않습니다.

비상장주식을 상속하거나 증여하면 주식의 가치를 얼마로 평가하느냐가
실제 세금과 연결될 수 있습니다.

비상장주식 가치평가와 상속의 관계가 궁금하시다면 앞서 연재한 글도 함께 살펴보세요.

👉기업가치평가 3가지 진실

👉상속세 납부, 현금이 없으면 어떻게 해야 할까요?

The Better Pulse의 생각

저희는 이번 연재에서 비상장주식 가치평가를 단순한 세금 계산이나 주식가격 계산으로만 보지 않으려고 합니다. 기업의 자산, 이익, 현금흐름, 감가상각, 경영자의 판단, 사람과 조직문화가 서로 어떤 관계를 만들고 그 결과가 기업가치에 어떻게 나타나는지를 하나씩 살펴보려고 합니다.

특히 회계 숫자는 기업의 현실을 보여주는 중요한 언어이지만, 모든 현실을 한 번에 설명하지는 못합니다. 같은 이익이라도 만들어진 과정이 다르고, 같은 자산이라도 사용되는 방식이 다르며, 같은 비용이라도 현금 유출 여부가 다를 수 있습니다. 그래서 좋은 기업가치 평가는 숫자를 믿지 않는 것이 아니라 숫자의 의미를 더 깊이 이해하는 과정이라고 볼 수 있습니다.

다음 2부에서는 비상장주식의 가치를 실제로 누가 정하고 어떤 기준을 적용하는지 살펴보겠습니다. 세법에서 바라보는 가치와 실제 거래에서 생각하는 가치가 왜 달라질 수 있는지도 비전문인이 이해하기 쉬운 사례를 중심으로 풀어보겠습니다.

참고자료

👉 국세청 비상장주식 평가 안내 국세청 비상장주식 평가 안내

👉 국가법령정보센터 관련 법령국가법령정보센터

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