[카테고리:] 부동산 세금

서울 강남권에서 100억 원대 아파트를 서로 맞바꾸려는 문의(부동산 교환거래)가 나오고 있다는 보도가 나왔습니다.
이유는 앞으로 장기보유 주택의 양도소득세 부담이 커질 가능성 때문입니다.

기사에 등장하는 사례는 상당히 눈길을 끕니다.
과거 10억 원에 취득한 주택이 현재 100억 원이 됐을 때,
비슷한 가격의 다른 주택과 교환하면 현행 제도 아래에서
누적된 양도차익을 먼저 정산할 수 있다는 이야기입니다.

이후 새로 취득한 주택의 취득가액이 현재 거래가액을 기준으로 형성된다면,
나중에 그 주택을 110억 원에 매도할 때는
과거의 90억 원이 아니라 새로운 양도차익을 중심으로 세금을 계산하게 된다는 논리입니다.

1. 2029년 세금이 늘어난다는 이야기는 어디서 나온 걸까?

2026년 8월 정부가 입법예고한 소득세법 개정안(2026년 소득세법 일부개정법률안 입법예고｜법제처)에는
주택의 장기보유특별공제 체계를 장기거주 중심으로 바꾸는 내용이 담겨 있습니다.

정부안은 2027년을 유예기간으로 두고,
2028년부터 주택에 대한 장기보유특별공제를
단계적으로 ‘장기거주 소득공제’ 체계로 전환하도록 설계했습니다.

특히 공제금액 한도도 새롭게 도입합니다.
입법예고안 기준으로 2028년에는 20억 원,
2029년 이후에는 10억 원의 한도를 적용하는 내용입니다.

따라서 오랜 기간 보유하면서 가격이 크게 오른 초고가 주택은
현행 제도보다 세 부담이 커질 가능성이 있습니다.

다만 이것은 2026년 8월 현재 입법예고된 개정안입니다.
국회 심의 과정에서 내용이 변경될 가능성이 있으므로
2029년 세금이 이미 확정됐다고 표현하면 정확하지 않습니다.

2. 부동산 교환거래도 양도세가 발생할까?

부동산 교환거래 여기서 가장 먼저 생기는 오해가 있습니다.
현금을 받지 않고 집끼리 교환하면
양도소득세가 발생하지 않을 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 세법에서 말하는 양도는 일반적인 매매만을 뜻하지 않습니다.
부동산을 교환해 소유권을 유상으로 이전하는 경우 역시
양도소득세 과세 문제가 발생할 수 있습니다.

국세청도 금전의 수수가 없는 교환거래에서
양도가액을 계산하는 기준을 별도로 안내하고 있습니다.
즉 집을 맞바꾼다고 해서 기존 주택에서 발생한
양도차익 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

3. 부동산 교환거래, 100억 원이 새 취득가액으로 바로 인정될까?

저는 이 부분이 이번 문제에서 상당히 중요하다고 봅니다.

기사의 예시는 이해하기 쉽습니다.
10억 원에 구입한 주택이 100억 원이 됐고,
100억 원 상당의 다른 주택과 교환했다면
새로 받은 주택의 취득가액도 100억 원으로 생각하기 쉽습니다.

그런데 실제 세법 판단은 그렇게 단순하지만은 않습니다.

대법원은 부동산 교환에서 실지거래가액을 판단할 때
단순히 일반적인 시가가 존재한다는 사실만 보는 것이 아니라,
교환 대상의 금전가치를 평가하고
그 차액을 정산하는 등 객관적인 거래가액을 확인할 수 있는지를 중요하게 보고 있습니다.

국세청 역시 교환계약서의 실지거래가액을 기본으로 하되,
그 금액을 실지거래가액으로 인정하거나 확인할 수 없다면
매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등의 적용 문제가 생길 수 있다고 설명합니다.

4. ’25억 절세’라는 표현도 다시 계산해볼 필요가 있습니다

보도 사례에서는 현행 제도 아래에서 계산한 세금과
향후 개정안이 그대로 시행됐을 때의 세금을 비교해
수십억 원의 차이가 발생할 수 있다고 설명합니다.

숫자만 놓고 보면 상당한 절세처럼 보입니다.

그러나 경제적으로는 한 가지를 더 봐야 합니다.
교환거래를 하면 기존 주택에서 발생한 양도차익에 대해
세금을 지금 먼저 부담할 수 있기 때문입니다.

또 새로운 주택을 취득하는 과정에서는
취득 단계의 세금과 등기비용,
거래를 위해 들어가는 여러 비용도 검토해야 합니다.

확인할 항목	교환거래에서 따져볼 내용
기존 주택	현재까지 발생한 양도차익과 양도소득세
새 주택 취득	취득가액 인정과 취득 관련 세금
미래 매도	향후 양도가액과 적용 세제
시간	지금 내는 세금과 미래 세금의 현재가치 차이

5. 지금 내는 10억과 몇 년 뒤 내는 10억은 같은 돈일까?

여기에는 회계와 재무에서 사용하는 ‘현재가치’ 개념도 생각해볼 필요가 있습니다.

예를 들어 5년 뒤 지급할 10억 원을
연 5%의 할인율로 단순 환산하면 현재가치는 약 7억8,400만 원입니다.

물론 실제 세금 분석에서 어떤 할인율을 적용할지는
자금조달 비용과 투자수익률, 위험 등에 따라 달라집니다.
따라서 이 숫자 자체가 세금 계산 결과는 아닙니다.

중요한 것은
‘지금 내는 세금과 미래에 내는 세금을 단순히 같은 금액으로 비교해서는 안 된다’
는 점입니다.

교환을 통해 미래 세금을 줄이더라도
상당한 세금을 몇 년 먼저 납부해야 한다면,
그동안 사용할 수 있었던 자금의 시간가치도 함께 고려해야 합니다.

6. 세제가 바뀌면 사람들은 반드시 집을 팔까?

이번 개정안에는 정책적인 목적도 있습니다.
장기간 단순 보유한 경우보다 실제 오래 거주한 1주택자를
더 우대하는 방향으로 제도를 바꾸고,
가격 상승폭이 큰 초고가 주택에서 발생하는
공제 규모도 제한하려는 것입니다.

이러한 정책 취지 자체와 시장의 실제 반응은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

세 부담이 커지면 집주인이 매물을 내놓을 수도 있습니다.
하지만 반대로 매도를 포기하거나,
증여 또는 합법적인 다른 거래방식을 검토할 수도 있습니다.
이번에 보도된 교환거래 문의도 바로 이런 행동 변화 가운데 하나로 볼 수 있습니다.

결국 세제를 바꾸면 세금만 변하는 것이 아니라
납세자의 의사결정 자체가 달라질 수 있습니다.
정책을 평가할 때 세수 효과뿐 아니라
거래량과 매물 잠김, 거래 형태의 변화까지 살펴봐야 하는 이유입니다.

7. 부동산 교환거래가 누구에게나 좋은 절세 전략은 아닙니다

초고가주택을 장기간 보유했고
향후 제도 변화로 세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되는 사람에게는
부동산 교환거래가 검토 대상이 될 수 있습니다.

그렇다고 이를 일반적인 절세 공식처럼 받아들이기는 어렵습니다.

현재 주택의 양도세,
새 주택의 취득 관련 세금,
교환가액의 인정 문제,
추가 거래비용,
향후 주택가격,
보유기간과 거주기간,
그리고 최종적으로 확정될 세법까지 모두 영향을 미치기 때문입니다.

특히 기사에 함께 언급된 명의신탁성 거래 등은
정상적인 부동산 교환거래와 별개의 법률 문제를 일으킬 수 있습니다.
이런 방식을 단순한 ‘절세 방법’으로 접근해서는 곤란합니다.

The Better Pulse의 시각

이번 논란에서 흥미로운 부분은
‘100억 원짜리 집을 맞바꾼다’는 사실 자체보다
세법 변화가 사람들의 경제적 행동을 어떻게 바꾸는가에 있습니다.

세율이나 공제제도가 달라지면
납세자는 단순히 세금을 더 내는 데서 멈추지 않습니다.
매도 시기를 바꾸고,
자산구성을 조정하며,
가능한 다른 거래방법을 찾기 시작합니다.

따라서 기사에 제시된 ’25억 절세’라는 숫자 하나만 보고
교환거래가 유리하다고 판단하는 것은 위험합니다.

절세액을 계산하려면 세금의 금액뿐 아니라
세금을 부담하는 시점과 거래비용,
새로운 취득가액이 인정되는 방식,
향후 제도 변화까지 함께 봐야 합니다.

결국 중요한 질문은 이것입니다.

“25억 원을 절세하는 것인가,
아니면 미래의 세금을 지금 미리 정산하는 것인가?”

이 질문에 대한 답은 모든 사람에게 같지 않습니다.
실제 교환거래를 검토한다면
계약 전에 세무전문가와 개별 세액을 다시 계산해보는 것이 필요합니다.

함께 읽으면 도움 되는 글 : 기업가치평가 3가지 진실

참고자료

· 법제처, 2026년 소득세법 일부개정법률안 입법예고
· 국세청, 알기 쉬운 양도소득세
· 국세법령정보시스템, 부동산 교환거래 관련 질의회신
· 대법원 2016.3.10. 선고 2015두3577 판결
· 주간조선, 「100억 집 서로 바꿉시다…양도세 폭탄 예고에 강남서 벌어지는 일」, 2026.8.29.

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